Брать ипотеку или копить на жилье: выбор российских регионов

Михаил Гольдберг,
руководитель аналитического центра АИЖК
Мы часто слышим, что ипотека практически недоступна. Или доступна только для самых богатых граждан. Но факты говорят об обратном

Только с 2011 года было выдано более четырех миллионов ипотечных кредитов, на сумму почти 7 трлн руб. Только за прошлый, тяжелый во всех отношениях год, более 700 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки.

Число этих заемщиков вместе с членами семьи сравнимо с населением такого города, как Новосибирск, который по численности находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга. И это только за один год! В этом году, по оценкам аналитического центра АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов вырастет до 850–900 тыс. Кто эти люди? И какой доход нужен для покупки жилья в ипотеку? Где и сколько придется откладывать на первый взнос? Давайте разберемся.

По данным Росстата, средняя зарплата в России составляет 35 тыс. руб. Если в семье работают двое человек, доход такого домохозяйства составит 70 тыс. руб. Сколько времени такой семье придется копить на покупку жилья? Для примера возьмем квартиру 54 кв. м в новом доме стоимостью 2,9 млн руб., реалистичные данные. Если семья будет зарплату одного из супругов направлять на текущие расходы, а зарплату другого откладывать на приобретение жилья (т.е. 50% суммарного дохода), копить на квартиру им придется около 7 лет.

Если семья решит взять ипотечный кредит, копить придется только на первый взнос, который обычно составляет 20–30% стоимости жилья. Даже при первоначальном взносе 30% от цены квартиры срок накопления составит всего 2 года, после чего семья может въехать в собственное комфортное жилье в новом современном доме!

Конечно, придется выплачивать ипотечный кредит (в АИЖК на покупку жилья в новостройке можно взять кредит по ставке 11,25% при первоначальном взносе 30%). Но ежемесячный платеж будет гораздо меньше 50% дохода супругов. В нашем примере он составит 23,3 тыс. руб. — 33% от суммарного дохода семьи. Это вполне комфортный уровень, позволяющий осуществлять все траты и вести достойную жизнь, спокойно планировать свое будущее.

Стоит учесть, что 50% дохода — это максимально возможный объем накоплений, который используется в расчете, если оставшиеся 50% дохода семьи превышают размер трех прожиточных минимумов. В среднем по России этот показатель составляет 9,7 тыс. руб. на человека (29 тыс. руб. на семью из трех человек). Если 50% дохода семьи меньше трех прожиточных минимумов, то на накопления она может направить сумму, равную суммарному доходу семьи, за минусом размера трех прожиточных минимумов.

Конечно, эти цифры достаточно сильно зависят от региона — от соотношения уровня средней зарплаты и цен на жилье. Это соотношение определяется степенью экономического развития региона, развитостью и востребованностью рынка жилья. Если регион создает много рабочих мест, в нем благоприятная жилая среда, привлекаются специалисты, то рынки труда и жилья такого региона активно развиваются. Если же в регионе низкие зарплаты, старый жилищный фонд и дефицит предложения жилья в новостройках, то такой регион становится мало привлекательным для проживания, его жилищная сфера не будет развиваться.

Итак, в каких регионах семья может собрать первый взнос в самые короткие сроки? Это отдаленные регионы с непростыми условиями жизни, жилье там стоит относительно недорого, а заработные платы — высокие. Это Магаданская область (срок для накопления первоначального взноса — 1 год, средняя зарплата — 66 тыс. руб. в месяц), Тюменская область (1,2 года, 59 тыс. руб.), Сахалинская область (1,6 года, 63 тыс. руб.).

В основных агломерациях, регионах, на которые приходится основной объем валового национального продукта страны, и где проживает большая доля населения, копить на первый взнос семье в среднем придется около 2–3 лет: Москва (3,1 год, средняя зарплата 67 тыс. руб.), Московская область (2,6 лет, 41 тыс. руб.), Ленинградская область (2,1 год, 34 тыс. руб.), Санкт-Петербург (2,8 лет, 45 тыс. руб.), Краснодар (2,3 года, 27 тыс. руб.), Ростовская область (2,9 лет, 25 тыс. руб.), Башкортостан (2,6 лет, 27 тыс. руб.), Татарстан (2,4 года, 30 тыс. руб.), Новосибирская область (2,5 лет, 29 тыс. руб.), Омская область (2 года, 28 тыс. руб.), Нижегородская область (3 года, 27 тыс. руб.).

При этом во всех этих регионах ипотечный платеж будет меньше или равен сумме, которую откладывает семья при накоплении первого взноса, т.е. уровень жизни семьи никак не снизится.

Более 3,5 лет придется копить на первый взнос в регионах c более низкими зарплатами — это, в основном, южные регионы и регионы со значительным миграционным оттоком: Псковская область (4,5 года, 22 тыс. руб.), Ивановская область (3,7 лет, 21 тыс. руб.), Чеченская Республика (3,6 года, 22 тыс. руб.), Республика Ингушетия (3,6 лет, 21 тыс. руб.), Кабардино-Балкарская Республика (5,3 года, 21 тыс. руб.), Карачаево-Черкесская Республика (3,7 лет, 21 тыс. руб.), Республика Дагестан (3,7 лет, 19 тыс. руб.), Алтайский край (4,4 года, 20 тыс. руб.). А это значит, что без ипотеки копить нужную сумму на покупку жилья придется более 10 лет!

На наш взгляд, выбор представляется простым — либо в течение 7–15 лет копить на собственное жилье, постоянно опасаясь обесценения сбережений, либо накопить на первоначальный взнос за более короткий период и уже через 2–3 года кардинально улучшить качество своей жизни. Не надо выпускать из виду и вероятность того, что темп роста накоплений будет не успевать за ростом стоимости недвижимости. К примеру, в 2005–2007 годах цены на жилье росли на 40–50% в год, а квартиры на вторичном рынке продавались по методу аукциона между желающими. Приобретая квартиру в ипотеку, человек получает возможность зафиксировать стоимость жилья на текущем уровне и не опасаться ценовых колебаний.

Таким образом, ипотека доступна широкому кругу работающих граждан, в том числе и со средним достатком. Если не брать в расчет Москву, Санкт-Петербург и некоторые другие регионы, средний уровень заработной платы на одного супруга составляет 20–30 тыс. руб. в месяц. Основным фактором выступают не доходы, а их соотношение с ценами на жилье в конкретном регионе.

Улучшение жилищных условий с использованием кредитных средств — это распространенная мировая практика. Об этом свидетельствует и тот факт, что доля ипотечной задолженности в развитых странах составляет более 70% всех кредитов населению. Население стремится использовать заемные средства для инвестирования в качество жизни, и, прежде всего, берет кредиты на приобретение жилья и обучение. Зачастую это происходит в первые годы семейной жизни.

Мы не упоминали аренду — это тоже хороший способ решить жилищный вопрос, особенно для тех, кто еще не создал семью или пока не привязывается к определенному месту и не готов брать на себя долгосрочных обязательств. Но эта тема заслуживает отдельного разговора.


Источник

Ипотека какая бы она не была плохая почти единственный шанс обзавестись своим жильем, накопить вообще не вариант

согласен, может к 50 годам удастся это сделать молодому студенту, но вопрос вот в чем – нужно ли это жилье уже тогда.

Во-первых, ипотека хороший вариант решения жилищного вопроса, надо подходить к этому делу с головой и проблем не будет, у самого ипотека. Во-вторых, накопить можно, хотя очень сложно, есть в окружении люди, которые накопили на квартиру будущий простыми работягами.

Сложно подходить с головой к вопросу когда вокруг такая «стабильность».
В накопления я верю, но чисто теоретически, сам накопил «по воле» случая, на покупку дома, если бы не тот случай я бы еще лет десять терся по съемным хатам и о машине , детях и прочем не сильно бы думал.

Мне тоже казалась ипотека выгоднее, тем более, что купив жилье, Вы собираетесь его сдавать. Однако, прежде чем выбирать, надо посчитать. Вот пример: хотим квартиру за 5 млн. Имеем 1 млн. Вариант 1: берем ипотеку в Сбере под 13,5%, тут же сдаем квартиру за 25.т. р. /мес. и каждый месяц платим 40 т. р. , т. к. общий взнос по ипотеке 65 т. р. /мес. Вариант 2: копим на вкладах под 11% и каждый месяц откладываем 40 т. р. Т. е. для чистоты эксперимента, так сказать, получается, что в обоих вариантах семейный бюджет терпит убыток в 40 т. р. ежемесячно. В итоге несложного расчета получаем, что на 6 году накопления имеем 5668586 рублей и можем легко приобрести квартиру. Тогда как ипотеку тянем еще 4 года. Естественно в расчет не принималось изменение цен, ставок по вкладам и кредитам, дополнительные комиссии и пени по кредитам в разных случаях. Однако разница в 4 года на мой взгляд дает ощутимое преимущество накопления. Надо только уметь копить и не терять накопления. И незачем переплачивать! Удачи Вам!

Женщины в норковых шубах, которые зимой ворвались в офис какого-то банка в Москве, тоже раньше думали, что ипотека - это выгодно, а потом бунтовали и возмущались, требовали пересмотра условий кредита. Если богачи могут вылететь в трубу с ипотекой на квартиру, то бедняк и подавно обрекает себя на огромный риск. Банкиры кстати не спешили помочь своим прогоревшим клиентам, наверное уже предвкушали, как отберут у них неоплаченные квартиры.

Да уж.. С ипотекой либо платить либо отдавать квартиру. С потребительскими кредитами все таки куда проще. Набрал пару миллионов и банкротиться )

С таких «норковых шуб» можно было хоть что то поиметь, да и квартиры там неплохие и не дешевые, а что взять с людей с «Нижних Задрыпищь» у которых халупка тянет 1 лям максимум?

С жилищной ипотекой не справилось в 2008-м году то ли шесть, то ли восемь миллионов американцев, которые получали зарплату в долларах и жили в богатейшей стране мира. И всех их вышвырнули на улицу полицаи с пистолетами наготове. Можно про это больше узнать из фильма "The Big Short" с Брэдом Питтом, там довольно подробно показано, как ипотечную пирамиду обрушили фактически те, кто ипотеку выдавал!

Когда было иначе?! Последние 8 лет такая "стабильность", да и всяких кризисов на моей памяти полно, но жить как-то надо.

Почему не вариант то? Жить с родителями, покупать доллары и все будет, да пусть и не сразу, но вполне, просто нужно стараться дружно держаться всем.

У этих женщин мозгов то нет - они брали ипотеку в валюте.))) Вот, и бунтовали...
В наших реалиях брать ипотеку выгоднее, чем копить - это однозначно.

После свадьбы нужно жить отдельно от родителей. Иначе, семейная жизнь может быть очень недолгой. Одиночкам, конечно, с мамой и папой хорошо.)))

Мне кажется, любая ипотека таит в себе риск, даже под самый льготный процент на полвека. Выдавший ее банк может разориться, его долги выкупит какой-нибудь алчный финансист и начнет через суд вымогать досрочное погашение или потребует отдать квартиру. И придется ходить заемщику по судам. А вот если он копит деньги столько же времени, сколько действует ипотека, то ему не страшны ни банкиры, ни суды, - только домушники.

Не фантазируйте. Есть договор, и любой суд обяжет другой банк его соблюдать. Ничего из вышеперечисленного вам не грозит.

Вот именно, что "домушники" чаще бывают страшнее любой ипотеки. Меня бы под страхом смертной казни бы никто не заставил жить с родителями после замужества. Своя семья - это своя семья. И даже любящим родителям нечего туда лезть.

Да, если суд будет настроен в пользу заемщика, а вот если суд перенастроится в пользу кредитора, то придумает какой-нибудь форс-мажор, откопает какой-нибудь закончик и тд. Выгодней и спокойней как раз покупать сразу собственное жилье, начав с самого дешевого, потом копить деньги, продавать квартиру и покупать новую подороже. Где-то наверняка есть доступные по цене для молодых семей домики в провинции.

Суд не может настраиваться в чью то пользу - он руководствуется только законом. А закон будет на стороне того, у кого есть договор по ипотеке. Когда вы его подписываете, читайте внимательнее. Врятли там есть пункт о том, что процент может быть пересмотрен со временем... а, если есть, то идите в другой банк.

Не только, инфляция и рост цен на недвижимость в корне убивают затею накопления.
В 2008 году двушку в Красноярске можно было купить за 1,7 млн. руб, но, к примеру, решил не брать ипотеку, а накопить. За 8 лет накопил 1,7 млн. рублей, но купить не получится. Квартиры стоят 2,5 млн. При ипотеке платишь процент, но цена квартиры не растет. За последние 10 лет были спады и рост цен, но в среднем на 5%-8% в год увеличивается цена на недвижимость.

Ерунда, в том плане что по статистике это не подтверждается, на Кавказе вон традиционно живут вместе и брак крепок. Да что там говорить, из моих друзей те кто с родителями начали -те вместе. Правда там конечно не однушки никак.
Да, только если копить в долларах и держать депозит в том же сбере хотя бы под 3% годовых, то все прекрасно копится, еще и на ремонт останется с машиной.

О том, как не допустить потерь по этим понятным и распространенным причинам, давно известно. Например, один коммунистический вождь в Казахстане умудрился набить 40 бидонов золотыми украшениями и наверное закопал их в огороде. Демура советует покупать золотой лом, который при обратной сдаче принесет меньше убытков, чем неповрежденное колечко. Вот, можно уже покупать и слитки, и монеты, и доллары, и евро, складывать все это в банковскую ячейку конечно же, а не дома под матрас. Наконец, можно рисковать, покупая картины художников, вдруг они через 10 лет подорожают. Можно даже свои рисовать и продавать! Какой-то банкир молодой российский помнится много картин написал, хорошо получилось, там и ночной морпорт был, и другие пейзажи. А вот счет в банке открывать для накопления наверное нежелательно, слишком уж эти банки нынче неустойчивы, Сберкассу СССР уже проходили.