Покупать квартиры уже невыгодно

А какой, извините, д*у*р*а*к будет приобретать не правильную инвестиционную недвижимость?
Если смысл приобретения в аренде, то нужно брать ту квартиру, которая будет постоянно востребована. И нужно учитывать не только район, но и другие параметры: возраст дома, планировка, близость метро, школ, садов и т.п.

Правильно, в учетом всего, что Вы перечислили, получились такие расчеты у меня - 160 тыс дает мне квартира в год, если я буду сдавать ее в аренду. И 300 тыс в год, если я продам и сумму положу в банк под 10 процентов годовых. Можно многое учитывать, планировать, выбирать, но в реальной практики получаются такие результаты.

Вот об этом я тоже думала. У меня обычный ремонт в квартире, не дизайнерский, просто средний, нормальный. В квартире идеальная чистота и уютно. Но для того, чтобы привлечь профи этого не достаточно. Нужно чтобы квартира была эксклюзивная. Для этого нужно вкладываться, делать дорогой ремонт. Возможно это было бы оправдано, потому что можно было поднять цену и ориентироваться на командировочных, поток которых будут обеспечивать агенства. Но опять же где гарантии, что будет такая отдача.
Вот у меня с 21 числа квартира освобождается, вроде бы на новогодние дни, можно было бы сдать квартиру, даже выгодно повысив немного посуточную арендную плату, но не много, ниже других предложений. Дала вчера платное объявление, сегодня на сайте его уже не смогла найти, потому что затерялось в массе предложений от агенств. Очень будет жаль, если на Новый год квартира будет простаивать.

Про Иран - а чего не сравнить с ЮАР? Размеры страны и её влияние тожде необходимо учитывать. Влияние санкций могут немного притормозить , но не убить такую страну, тем более в нынешних реалиях. Нельзя изолировать одну шестую часть суши
Меня больше интересует, кто допустил умников в развитие экономики и когда их оттуда уберут, ибо они делают ну всё как НЕНАДО делать. Повышают, когда надо снижать, снижают когда надо повышать и т.д.

Далее: вот как раз сейчас то и можно покупать квартиру. Теоретически, они могут подешеветь, в долларовом эквиваленте. В рублёвом - наврядли сильно. Ну не подешевеют квартиры в больших городах в два раза. Не будет больше 90-х годов, когда за 20 тыш уе можно было на кутузовском шоссе купит квартирую.

ПОТОМ - про дурака - грубовато но в точку. Когда покупатель мнит себя умнее дургих и "я сам всё знаю" - а среди новичков таких сильно больше половины - они и покупают недвижку, а потом либо она почти в ноль работает, либо , что хуже, вытягивает деньги.
А таких людей, которые НЕ выгодно покупают недвижку - много.

Про ремонт, эксклюзив и выход в дорогой сегмент.
Первое правило арендной недвижки: дорогой ремонт никогда не окупается. Какая бы дорогая и эксклюзивная недвижка не была. Объясню: имеем квартиру в хорошей локацией. Сдаётся, например, двушка за 60 т.в месяц(хорошая цена для рынка в данной местности), цена рынка на данный момент 10млн. хорошая косметика. Если мы туда позовём дизайнера, сделаем хайтек и дорогой ремонт, с деревом, натуральным камнем, позолоченными унитазами, чтоб ремонт нам встал в 5 млн(а сделать такой ремонт на 60-ти метрах не сложно), то , как вы думаете, за сколько вы сможете сдать эту квартиру?
Ну может за +10%(ну пусть 75 после 4-х месяцев поиска ). а если выше поставите, то она будет стоять. И что в итоге мы имеем? доходность с 7% свалилась в 5.5% (а если ещё посчитать время ремонта, стоимость обновления через 5 лет, и т.д. то будет хуже) НО при этом мы поимели себе геморроя, влили доп. инвестиций, и потратили самое дорогое - время. Именно поэтому дорогой ремонт делаем всегда ДЛЯ СЕБЯ любимых. А для аренды считаем и делаем экономически обоснованный ремонт.
Переход в другую нишу возможен, если у вас хорошая локация, но вы сдаёте квартиру в более низком ценовом и можете , путем ремонта, перейти на общий уровень.

Посему - я делал максимально бюджетно, но качественно, чтоб не выглядело дёшево, и итогом сдал на +15% дороже рынка

Правила ремонта точно так же работают и на посутке. Поэтому, прежде чем делать ремонт, миллион раз пересчитайте и пересмотрите все варианты и поотслеживайте их занятость. Удачи в этом нелёгком но интересном деле!

ПС! реклама - это отдельная статья. Можете свой сайт-страничку сделать(сами за неделю освоите и создадите сайт-визитку), так же посмотреть, откуда идут бОльшая часть звонков и клиентов и рекламироваться там(платно, иногда имеет смысл брать пакетом), листовки и расклейку тоже никто не отменял, равно как и посты в интернете и размещение объяв на форумах и бесплатных досках.

У Вас получилось добиться такого результата, у меня - нет. Я уже описала то, с чем приходится сталкиваться. Самое главное - это не равномерный поток клиентов, частые простои, риски с жильцами, которые могут и вынести мебель или что-нибудь из технике.
Про рекламу - нужно использовать разные способы рекламы. В моем случае, лучше всего работает не городской сайт платных объявлений, которые собирает их огромное количество ежедневно, а например, пост вконтакте, рассылка по группам, посвященным аренде квартир. Еще разместила на Airbnb, хорошо работает, часто от туда приходят клиенты. Но опять же, я всетаки больше склоняюсь сейчас продать и не заморачиваться. Получить в результате стабильный процент, которые будет выгоден, чем тот результат, который я имею от аренды.

С жильцами как повезет - некоторые нормальные, годами живут, а другие реально все испортят и съедут, да еще долгов по соседям наделают.. Простои часто неизбежны, особенно если на небольшой срок люди снимают, потом еще уборку делать придется.

да, конечно. У меня была схожая ситуация , когда были кафешки у меня. Всё нравилось , но в какой то момент так допекло всё, и одновременно вопрос стоял - либо брать инвестиции и переростать в сеть и на качесвтенно новый уровень либо продать и освободиться.
Я продал
По вашей ситуации - я бы продал. НО я не даю вам консультации или советы. Все решения всё равно принимаете Вы. Оставить, депозит или ко мне под 12% - решать вам

Полностью согласна. А еще тут с выбором банка нужно не прогадать . что б не остаться в проигрыше.
Все таки вложение в жилье как-то стабильнее и надежнее .

Я тоже всегда так думала, но еще бы хотелось, чтобы деньги вложенные в жилье прибыль приносили и меньше создавали проблем. А с квартирой постоянная головная боль, постоянно надо искать жильцов, переживать, убирать, еще их встречать иногда, потому что я иногда использую как дополнительную услугу бесплатный трансфер как аргумент в пользу своего варианта. Вообщем устала.

Вот если удастся найти постоянных жильцов, то все станет намного проще и головной боли не будет. Некоторые жильцы снимают жилье на несколько лет . А если жильцы постоянно меняются, то да, это сложно. Еще и мебель могут попортить.

Да, головной боли не будет, но доход как было сказано не большой. Тем более, у нас был такой жилец, после него пришлось ремонт два месяца делать. С тех пор вообще одиноким мужчинам не сдаем, только девушкам или семейным парам. Мужчины совсем не следят за чистотой.

Если бы у меня были лишние деньги, то я без сомнения бы их вложила в недвижимость, не смотря ни на что. У нас в городе хорошо сдаются квартиры. Спрос всегда есть. Никто не откажется от такого пассивного дохода.

Конечно, доход пассивный, для меня арендные деньги несмотря ни на что самые легкие. Когда квартира сдана, мне даже бывает не ловко брать деньги, потому что привыкла, что они должны в поте зарабатываться, а тут просто приехал и забрал кругленькую сумму.

Я бы тоже лучше деньги в жилье вложила. У нас квартиры сдаются отлично .И спрос есть, и стоит аренда жилья довольно дорого. Хороший источник дохода.

А еще некоторые берут квартиру в ипотеку, иногда добавляя материнский капитал. Сдают это жилье. Полученные денежки отдают банку ежемесячно. Есть такая знакомая. Платит так уже три года. А еще у нее от сдачи квартиры несколько тысяч для себя остается.

А как Вам такой вариант: берут квартиру в ипотеку, квартиру сдают, ипотеку не платят. Потом правда банк квартиру забирает за неуплату по ипотеки, но деньги с аренды получены.

Замечательный вариант , особенно, если самим есть где жить пока. А то ипотеку выплатить очень и очень сложно.Многие не потянут, а так легче значительно.

На самом деле такой вариант есть? Интересный, конечно, вариант, хоть и нечестный. Он возможен по сути, если банк не будет требовать никаких денег.

Не знаю, просто постоянно думаю о том, где денег заработать, вот мозг иногда выдает такие неожиданные схемы. Вот пришло в голову, я подумала, а почему бы и нет. Возможно банк быстрее отберет квартиру, что не успеешь на этом заработать.

Про ипотеку - взят недвижку в ипотеку, и сдават её чтоб она сама себя кормила - хорошо. Даже отлично. За маленьким исключением.
Это хорошо работает, когда ставка по ипотеке менее 8% .
To Zlata Если считаете , что в вашем городе всё классно, то давайте прям здесь проведём экспресс анализ вложений. Выбирайте квартиру в хорошо сдаваемом районе, желательно самую убитую. Скидывайте сюда цену, и стоимость аренды квартиры с хорошим ремонтом но без вычурности и излишеств.И мы сразу посмотрим насколько это классно.

Да Вы правы, в хорошо сдаваемом районе, даже самая убитая квартира стоит далеко не дешево, а ремонт, обстановка квартиры, платеж по тем же 8%, квартплата (которая одинакова независимо от убитости)... Конечно невыгодно брать квартиру в ипотеку и сдавать, а еще в году может еще и пустая постоять и свой карман потянуть. Вообщем не вариант.