Описание стратегии покупки комнаты в коммуналке с целью получения дохода

Здравствуйте.
В данной статье я расскажу об инвестировании в комнату для получения дохода от долгосрочной аренды, а также затрону тему получения дохода от перепродажи. Что мы получим в итоге? Две комнаты, которые будем сдавать по 14 000 рублей, итого 28 000 рублей. То есть покупая комнату, мы будем сдавать ее по цене однокомнатной квартиры. Эти данные для города Санкт-Петербург на начало 2016 года.

Для кого эта статья. Эта статья написана для тех кто хочет получать дополнительный доход без особых заморочек. Сразу скажу, что это небольшой доход с небольшими вложениями. Также подойдет тем, кто хочет вложить деньги для сохранения на долгосрочную перспективу и для тех кто хочет обеспечить себе более менее достойную жизнь при выходе на пенсию. Людям, которые инвестируют от 10 млн. рублей данная тема будет не интересна (есть более прибыльные способы инвестирования).

Представлюсь. Меня зовут Алексей, мне 37 лет, жена, ребенок, работаю по найму инженером (все стандартно). Два года назад мы с женой задумались куда можно вкладывать деньги для сохранения, приумножения, получения дополнительного дохода, и так чтобы на старость хватило. Мы не специалисты в инвестировании, поэтому Форекс, фондовые рынки, антиквариат, золото и тд. казались нам сложными и рискованными вложениями. Выбрали недвижимость, потому что это понятная и стабильная сфера. В большом городе всегда был и будет спрос на аренду (это дополнительный доход), недвижимость в цене растет не меньше инфляции (это сохранение денег), со стенами вряд ли что случится (это надежность), и «дом простоит еще лет 50» (это обеспечение старости).

Ближе к теме. Все расчеты приведены для Санкт-Петербурга. На практике расчеты производятся в табличке Excel, где учтены много параметров, здесь я приведу очень упрощенные расчеты, так чтобы был понятен смысл. Рассмотрим вариант, когда недвижимость приобретается полностью на имеющиеся деньги, без привлечения заемных средств. Проанализировав доходность от вложения денег, по формуле Доходность = (Прибыль от аренды/Вложенные деньги)х100%х12, то есть получаем %дохода от вложенных денег в год, по аналогии с банковским вкладом:
• Комната(10м2) = (14000/1300000) х100% х12 = 13%
• Комната разделенная перегородкой на две изолированные = (28000/1900000) х100% х12 = 17,5%
• Студия = (20000/2500000) х100% х12 = 9,5%
• Однокомнатная квартира = (25000/3500000)х100% = 8,5%
• Двухкомнатная квартира = (35000/4500000)x100% = 9,3%
• Трехкомнатная квартира = (50000/6000000) х100% = 10%
Из расчетов видно, что отдача от вложения денег в комнату, разделенную перегородкой на две изолированные, в полтора-два раза больше отдачи в другие жилые помещения.

Идем далее.
Существует два варианта инвестирования: на свои и на заемные. У обоих вариантов есть плюсы и минусы. Если у вас есть в наличии достаточно денег чтобы купить комнату, без привлечения кредита, тогда вам не надо ходить в банки, ждать одобрения, вы можете расчитывать на более лояльные условия при покупке (продавцы всегда рады покупателям с прямыми деньгами). Покупаете, делаете ремонт, сдаете, и имеете 28 000 рублей в месяц. При таком варианте абсолютный доход хороший, но в процентном отношении от вложенных денег низкий (далее поясню). Второй вариант брать кредит, даже если у вас достаточно денег и вы можете купить без кредита. Этим вариантом пользуются большинство инвесторов. Смысл здесь такой: чем меньше вы вкладываете своих денег и при этом получаете прибыль, способную покрыть все расходы и быть в плюсе, тем лучше. В идеале, свои деньги вообще не вкладываем и имеем доход. Но при таком варианте наши 28 000 от аренды будут в основном уходить на выплату кредита, нам будет мало оставаться и не будет мотивации этим заниматься. Какой вариант выбрал я? У меня были деньги на покупку комнаты 1 800 000. Я решил купить с привлечением кредита. Своих я вложил 250 000, взял кредит 1 550 000. Ежемесячный платеж 19000. Прибыль мне остается 8 000. Теперь посчитаем доходность (8000/250 000) х100%х12 = 38,4%, это в два раза больше по сравнению с покупкой полностью на свои. Здесь немного подробней, чтобы было понятней. Мы вложили 250 000, с этих 250 000 мы ежемесячно получаем 8000, или 96 000 в год. Оплату кредита я произвожу из тех денег, которые мне платят квартиранты за аренду. В итоге после полного погашения кредита у меня будет комната, купленная за 250 000 рублей и приносить доход 28 000 в месяц (в расчете на начало 2016 года). В дополнение к этому квартплата постепенно растет и стоимость комнаты тоже растет. Что далее? Берем еще комнату также в кредит. Две комнаты это уже плюс 56 000 рублей к пенсии, и не надо надеяться на государство. Расчеты конечно производятся под каждый отдельный случай. Здесь я привожу примерные цифры, на своем примере.

Идем далее по теме. Дальше заходим в интернет на ресурсы, посвященные продаже недвижимости, и выписываем интересующие нас варианты. Созваниваемся с риэлторами, договариваемся о просмотре. Идем и смотрим. Смотрим минимум десять вариантов, только потом принимаем решение. Важные критерии для покупки нашей комнаты:
• Покупаем обязательно немного ниже рынка
• Обязательно наличие двух окон
• Желательно чтобы в коммуналке кто еще сдавал в аренду, будет меньше проблем с соседями
• Исключаем вариант сильно правильной коммуналки (дружные соседи, идеальная чистота, никто не сдает)
• Исключаем вариант гасторбайторской коммуналки или алкашей/наркоманов
• Желательно два радиатора
• Площадь комнаты от 22м2, желательно правильной формы (квадрат)
• Возможность врезать дверь в имеющуюся стену или сделать тамбур

Дальше мелочи на которые надо обязательно обращать внимание:
• Расположение дома относительно метро
• Наличие в округе мест развлечения, учебных заведений, магазинов
• Состояние двора, парадной
• Количество комнат в коммуналке
• Общее состояние коммуналки
• Состояние ванны, туалета
• Наше место на кухне
• Наше место под стиральную машину
• Наличие закрепленной за нашей комнатой кладовки (или что то подобное)
• Состояние окон в комнате
• Что с полом в комнате? Мороки с ним много
• Высота потолков в комнате
• Электрика в комнате, надо менять или можно оставить
• Со стенами меньше всего проблем

Параллельно с поиском комнаты идем в банк и берем перечень документов, необходимых для получения кредита, согласно перечня готовим документы. Обращаю ваше внимание, что не все банки кредитуют покупку комнат. Я брал кредит в сбербанке. Как только готовы документы, подаем их в банк. После одобрения вам перезвонит менеджер банка и сообщит какую сумму вам одобрили. Теперь у вас есть три месяца на поиск комнаты и подачи документов для проверки банком объекта покупки. О документах, необходимых для получения кредита и документах на комнату я сейчас писать не буду, это не принципиально, кому будет интересно я отвечу здесь или в личку.

После того как вы нашли устраивающий вас вариант, договариваемся с продавцом и менеджером банка о времени подачи документов. Приходим в назначенный день, подаем документы. Дальше следует нудное ожидание результата, этот процесс может занять от двух недель до месяца. После одобрения вам перезвонит менеджер, сообщит что все одобрили, необходимо назначить день сделки. Назначаем день сделки, готовим все необходимые документы. Проходит сделка. Есть разные варианты передачи денег. Самый распространенный это расчет через банковскую ячейку. Ваши личные деньги и кредитные закладываются в банковскую ячейку. Продавец может получить доступ к ячейке только после регистрации комнаты в ФРС, то есть когда покупатель станет собственником комнаты. Подаем документы на регистрацию, ждем примерно неделю-две и получаем свидетельство о регистрации. Теперь вы собственник комнаты. Передаем продавцу копию свидетельства, продавец забирает свои деньги из банковской ячейки и одновременно забираем ключи от комнаты и квартиры.

Теперь мы можем приступать к ремонту. Следует уточнить, что после того как вы подписали кредитный договор в банке на этот день будет назначен платеж по кредиту, то есть через месяц вам надо будет нести первый платеж в банк. Далее, как только вы получили ключи от комнаты, вам необходимо максимально быстро сделать ремонт для того чтобы заселить арендаторов. Я вам не рекомендую делать ремонт собственными силами. Можно только в том случае, если у вас есть достаточно времени и опыта. Находим через интернет работников, именно исполнителей, упаси бог вам обратиться в фирму и заключить договор. Контролировать работников надо ежедневно, особенно вначале. Если они вас не устраивают, платим за выполненную работу и находим новых. Ремонт надо сделать максимально дешево, экономим сразу. Расписывать здесь подробно технологию ремонта не вижу смысла, у кого будут вопросы спрашивайте. В общих чертах: окна красим или меняем, пол лучше не трогать (только если совсем проваливается), стены обшиваем гипроком, перегородка из гипрока, дверь врезаем или делаем тамбур, электрику меняем, клеим обои, на пол линолеум и плинтуса. Все, ремонт готов. Мебель покупаем на авито или там, где найдете самую дешевую. Я покупал в магазине Икея. Диван, шкаф, стол, два стула, навесной шкафчик, полочки, гардину, шторы, на одну комнату 15 000 рублей за все. Ничего лишнего не берем. Фотографируем нашу комнату и размещаем объявление в интернете на ресурсах, посвященных аренде. В Гугл или Яндексе набираем «Снять комнату», и в первых 5-8 сайтах даем объявление. Встречаемся с арендаторами и заключаем договор аренды. В общем то все.

Есть еще вариант заработка в этой сфере. Это узаконить перепланировку и продать как две отдельные комнаты. Я этим е занимался, но планирую. Согласованиями самостоятельно лучше не заниматься, а поручить специалистам. Услуга стоит 50 000 – 100 000 рублей и занимает полгода. Доход от перепродажи будет в районе 700 000 рублей. Когда сделаю, я об этом напишу.

На данный момент у меня три комнаты в коммуналках, поделенные на две, однокомнатная и трехкомнатная квартира, переделанная в четырехкомнатную. Все это я сдаю. Проблем при сдаче не возникает. В среднем квартиранты живут от полугода до полутора лет. Заселяю преимущественно девочек, с ними меньше проблем. Для тех кто заинтересовался данной темой, но не решается начать самостоятельно, хочу предложить свои услуги. Это полное сопровождение по инвестированию в комнату с целью получения дополнительного дохода от начала поиска до заселения арендаторов. Стоимость 30 000 рублей. Что включено:
• Для начала свожу вас и покажу свою комнату, в которой уже живут арендаторы, чтобы вы представляли, что должно получиться в итоге. Когда я начинал, мне очень хотелось сходить к кому нибудь и посмотреть.
• Мое участие в поиске комнаты. Первые пару просмотров сделаем вместе, чтобы вы представляли на что смотреть и что спрашивать у продавца.
• После того как вы определитесь с покупкой, я схожу и посмотрю, поговорю с продавцом, прикинем вместе ремонт.
• У меня жена юрист. Она проверит документы продавца и по Скайпу даст вам свои рекомендации.
• Совместно подаем документы на комнату в банк.
• Участие на сделке.
• Обговариваем с вами объем ремонта, даю свои рекомендации.
• Контролирую ремонт на первом этапе, для того чтобы понять насколько профессиональные рабочие. Периодически контролирую процесс ремонта.
• Даю рекомендации по покупке мебели.
• Дам перечень ресурсов где давать объявление о сдаче.
• Предоставлю формы все документов.
• Отвечаю на все интересующие вас вопросы по телефону или по Скайпу.
Если у вас остались вопросы, вы можете связаться со мной с 8-00 до 21-00, контакты:
• Телефон 89522190126
• Электронная почта:
• В контакте:

Получилось больше букв, чем планировал, сори если что то не так.

Не получилось вставить электронную почту и ссылку на контакт, так как у меня нет здесь 5 сообщений, пишите здесь в теме или мне личное сообщение, я с вами свяжусь.

Если у вас все так хорошо, то зачем вам все рассказывать? Обычно рассказывают и все показывают и помогают, когда от этого можно получить больше дохода чем от сдачи квартир. Либо проработав какое то время вы столкнулись с подводными камнями и решили пусть другие с ними сталкиваются, а я буду получать гарантированный доход от консультаций.

Рынок Санкт-Петербурга в части аренды очень большой и каждый отдельный игрок на нем это очень маленькая часть. От того что я тут рассказал ничего не изменится, даже если на рынок аренды зайдут новых 100 человек с комнатами в коммуналках. А консультации для меня это дополнительный доход, поиск чего то новенького, дальше жизнь покажет насколько это интересно, может быть появятся новые идеи. Никаких подводных камней нет, если есть конкретные вопросы, спрашивайте.

Я к тому, что люди либо зарабатывают на сдаче квартир либо на обучении. Обычно не бывает и успешного бизнесмена и успешного преподавателя. Так то интересной бизнес. Спрашивать нечего особенно, у нас все по другому.

Я к тому, что люди либо зарабатывают на сдаче квартир либо на обучении. Обычно не бывает и успешного бизнесмена и успешного преподавателя. Так то интересной бизнес. Спрашивать нечего особенно, у нас все по другому.

Как по мне, то значителньо выгодней переделывать однокомнатную в двушку (при наличии окон), чем коммуналку. Всё-таки индивидуальность сейчас очень хорошо ценится.

Да, такой вариант тоже хороший. Два окна не обязательно. Делаем студию из комнаты и вторую из кухни. Также необходимо сделать два раздельных санузла. Вложений в такой вариант побольше, отдача тоже немного побольше. По эффективности примерно одинаково с комнатой в коммуналке.

Статья любопытная, сам с этим частично сталкивался.

1. Как обстоит дело со звукоизоляцией между двумя комнатами? Нужно ли что-то закладывать внутри, кроме гипсокартона?
2. Есть ли разница между комуналкой и общежитием при данном подходе?
3. Какие сложности, если использовать этот подход на однокомнатной квартире? Т.е. делать незаконную перепланировку и оставлять общий санузел? Или лучше все-таки делать разные санузлы?

В таком случае необходима очень большая кухня. Да и вложения для того, чтобы обеспечить второй сан узел - достаточно большие - окупит ли его огранизация себя?! Боюсь, что нет.

добавлено через 1 минуту
1. Можно звукоизоляцию уложить между плитами - это не очень дорого
2. Есть - в общаге только комната, а в коммуналке может быть свой сан узел
3. Гипсокартонная стена - это такая себе перепланировка.

Блин, интересная тема. Еще пару вопросов:

А если взять 3-комнатную квартиру и разбить ее, например, на 4 таких комнаты? Если даже капитально заморочиться с коммуникациями и сделать везде санузлы, получится ли эффективно сдавать как отдельные комнаты? Какие могут быть подводные камни?

Если в подобной квартире будут жить много разных людей, то соседи вряд ли будут очень довольны. Поэтому нужно будет сделать все легально, платить налоги и т.п. Это вроде и минус, зато потенциальный доход больше.

Было бы особенно интересно где-нибудь рядом с вузом, чтобы одиноких студенток вселять.

Еще и посуточно можно было бы заморочится, если комната не одна и не две.

Про 3-х комнатную квартиру для долгосрочной аренды. У меня есть трешка переделанная в 4-х комнатную, одна комната была с двумя окнами, я ее поделил на две. Сдаю сейчас три комнаты по 14000, одну за 16000, итого 58000. Санузел один общий и кухня. Изначально планировал в каждой комнате сделать кухонный уголок с раковиной и один санузел общий, в итоге бы у меня было 5 комнат, то есть кухня бы тоже использовалась под комнату. Но столкнулся с подводным камнем. Когда делал ремонт (это был капитальный ремонт с заменой полов, стен, окон) внизу соседи с ума сходили и обозлились на меня. Ко мне постоянно приходили всякие проверки от жилконтор и управляющих компаний. Поэтому незаконная перепланировка в виде трулы по коридору с мойками в комнате у меня не получилась. Сейчас все успокоились, может быть потихоньку попробую. Опыта делать санузны в трешке в каждой комнате у меня нет, у кого есть напишите и за сколько такую комнату можно сдать.
По поводу налогов. Конечно никаких налогов платить не надо. Сдаем по обычному договору как физ. лицо.
По поводу мешать соседям. Меня тоже беспокоил этот вопрос. Но получилось с точность до наоборот. Я заселяю преимущественно девушек, и они живут так чтобы не беспокоить своих соседок, то есть не шумят. В итоге все в квартире живут тихо, страясь не беспокоить друг друга. От соседей жалоб ни разу не было. Я думаю что если бы я заселил в трешку семью с детьми шума бы было больше.
Опыта посуточной аренды у меня нет, подсказать не могу.

Как по мне так отличный недорогой поект. Если со спросом на такие квартиры все нормально, то можно воплощать в реальность