"Совместная покупка" в квартирной теме. Дисконт до 30%.

Зондирую тему, хотелось бы выяснить интерес и страхи аудитории.

В чём суть. Волею судеб, работаю в сфере строительства более 15 лет. Имею близкие контакты в ряде московских девелоперских компаний.
Знаю, что если правильно подойти к вопросу, то можно выкупать блоки квартир со значительным дисконтом. И лучше это делать прямо целыми корпусами, т.е. имеет смысл лишь при очень большом размере кэша.

Вижу, что многие рассматривают покупку жилой недвижимости как вид надёжной инвестиции (а кто-то пытается даже строить арендный бизнес).
Очевидно, что дополнительный дисконт на входе был бы очень интересен, т.к. какие-то дополнительные 10% с общей цены могут обернуться увеличением чистой прибыли в разы.

Напрашивается модель ставших популярными в сети СП, когда есть орг и есть куча частников, позволяющая закупаться по оптовым ценам всем чем ни попадя. Вопрос лишь в юридической стороне вопроса и доверии, ибо квартиры - это не памперсы или носки и даже не мобильный телефон или шкаф-купе.

В общем, вопрос такой: вы бы вступили в подобное мероприятие ? Ежу понятно, на свои деньги орг квартиры не выкупит, поэтому, скорее всего, будет строиться некая юридическая схема (предположим, выкуп пула квартир специально созданным юрлицом, а соучастники выдают юрлицу займы, которые погашаются в виде квартиры после оформления прав собственности, либо соучастники становятся соучредителями ю.л., либо ещё как-то).
И второй вопрос: при подобной схеме, понятное дело, особо по адресной программе не разбежишься - всем придётся закупаться локально в одном доме. Выбрать можно объект максимально всех устраивающий, тем не менее единогласия в колхозе добиться никогда не получится - обязательно кому-то район не понравится, кому-то тип дома, кому-то срок сдачи и т.д.
Как с этим быть ? Закроете ли вы глаза на то, что не всё нравится в объекте в обмен на демпинговую цену ?

Ну так организуйте ЖНК - делов-то... Такая схема уже давно практикуется в ЖНК: бронирование некоторого количества квартир по сниженным ценам у застройщика, так что Вы изобрели велосипед.

ЖК попахивают в народе кидаловом, ибо сначала ты заноси паи, а потом , быть может, тебе квартиру где-то что-то предоставят под какие-то там гуманные проценты... Это именно формат некоего накопления, когда кому-то не хватает на нужную квартиру и сначала он типа помогает, потом ему.

Нет, а тут всё по-другому. Нахрапом сбились в кучу, продавили застройщика ниже плинтуса и забрали квартиры разом по привлекательной цене. А там уж может и ипотеку каждый на себя оформить , если требуется. Фокус именно в дисконте. Я не заметил, что в ЖНК квартиры сильно дешевле рынка


PS Хотя, не спорю, может быть и велосипед. )) Но не встречал как-то.

Никто никакого велосипеда не изобрел, идея отличная. И если ее нормально реализовать, то организатор схемы на небольших комиссиях заработает миллиарды, и народу поможет.
Но проблема в том, что такие схемы сродни паммам. Очень много мошенничества.
Ну есть у вас офис, все лицензии, банковские счета и пр., собрали деньги, вложили, а тут хопа - и нету вас. Вот так и делают.
ПИФов недвижимости - НЕТ. Они просто отсутствуют. В таком проявлении, как вы их описали.
И я, честно говоря, не понимаю, почему.

тем интересная, и очень выгодная, но слишком много средст требует.я знаю несколько человек которые в регионах скупают по 25-50 квартир раз в 2 года и потом сразу сдают,и по возможности потом перепродают.пару мес назад снова такой разговор от одного человека слышал.как инвестиция метод хороший, но больно много ресурсов требует

Вы про страхи спрашивали. Страх прост - быть кинутым, ведь покупается не недвижимость, а два обещания:
1) то, что квартиру достроят
2) то, что бумажку обменяют на квартиру.
Многие отказываются от инвестиций уже на первом пункте, хотя лично для меня более отталкивающий - именно второй.

Если денег мало и они не увеличиваются, не происходить капитализация, то очевидно, что это пирамида. Другой схемы быть не может, как ее ни назови, во что ее ни обряди. У человека нет денег для покупки квартиры. И если десять человек соединят свои капиталы, каждый на 1/10 часть квартиры, то никаким образом нельзя купить 10 квартир, а только одну единственную.
Отсюда и будут происходить все неприятности этой схемы, даже если ее построить, судьба ее предрешена уже прямо сейчас: обрушение пирамиды неизбежно.

Speculant, верно. Сработает тут только схема ЖНК.

Улыбнуло Это Вы про что сейчас ?

Повторю мысль, на всякий пожарный. Тут никаких фокусов. Тут просто тупо дисконт. Мамочки на сайтах коллективных покупок скидываются толпой на памперсы, шкафы-купе или фитнес-центры не для того, чтобы носить один памперс по-очереди или отрезать себе 1/10 часть шкафа .
Они скидываются, чтобы из "розничного" покупателя превратиться в "оптового" и купить всю эту хрень без лишней торговой и рекламной наценки.
А как гласит известный закон капиталиста - "меньше потратил, больше осталось = ЗАРАБОТАЛ".

Вот ровно тоже самое можно сделать и с квартирами.
А что уж каждый с ними там делать дальше будет - их дело.

По поводу обмена бумажек. Дык застройщика можно выбрать самого наинадёжного. Тем более сейчас (с введением ФЗ-214), попандосы стали крайне редки.

Так как будет работать Ваша схема? Сначала собирается нужное количество покупателей, а потом Вы на их деньги купите "блок квартир" (слишком рисковано для покупателей - вдруг за время, пока наберется нужное количество покупателей цены на блок вырастут, ну и вообще, это ведь не памперсы покупать, тут другие суммы, нужно 20 раз подумать, прежде чем доверить такие деньги постороннему человеку), либо Вы покупаете нужное количество квартир заранее по сниженной цене, а потом уже собираете нужное количество покупателей (традиционный кровопийца-перекуп)?

Улыбнуло? А сами даже не умеете улыбаться, только с чужой помощью?
А вы про что? Не видите разницы между квартирой и памперсом? Тогда вам не в бизнес а в другое место следует отправиться. Коробку памперсов по оптовой цене купить можно и разделить на 10 мамок. А вот одну квартиру на 10 семей нельзя. Я не думаю, что вы эти простые вще не понимаете. Вы просто мошенничаете, а в таком случае человек будет приводить самые глупые аргументы - деньги вас заставляют так думать и внушать всем, что это рабочая схема.
Не бывает по скидочным купонам квартир, квартиры не продаются оптом. Продавцы квартир скорее умрут, чем продадут квартиру с дисконтом. Это ложное обоснование для создания мошеннической схемы. Оптовый покупатель покупает весь дом до постройки, а не одну квартирку за 25 человек. Вы не знакомы с вопросами капитализации? Капиталист зарабатывает на прибавочной стоимости.

Можно накапливать деньги в накопительном кооперативе, но в этом случае тоже сомнительно, потому что время - самый ненадежный товар.
У денег существует только один здоровый способ роста - их работа, создание прибавочной стоимости. Если этого нет, значит предприятие либо авантюра, либо мошенничество. Оба плохо.

Ну схему-то кошерную можно сварганить по-разному, когда сама идея рабочая.
К примеру так, по шагам:
1. Делаем некий закрытый интернет-клуб, куда собираем потенциальных желающих купить квартиру с оченно недурственным дисконтом.
2. Путём классических демократических процедур (голосование и прочие забавы) определяемся с примерными характеристиками чего пиплам надо (класс жилья, локация, срок сдачи и т.д.).
3. Подыскиваем подходящий ЖК, объявляем клубу КОНКРЕТНО на что прицелились и начинаем собирать список "брони".
4. Набрав условно достаточное количество участников (скажем, 100 человек), выхожу на застройщика и делаю предложение, от которого ни один застройщик не откажется, а-ля: "Мы тут решили своим сотрудникам, дабы поощрить ударников производства, купить квартиры в едином доме и жить одной большой и дружной семьёй. Посему, готовы купить целиковый корпус "Б" в микрорайоне "Ц" с дисконтом 25% от того прайса, который вы всем втюхиваете."
5. После того как бьём по рукам, в дело включаются юристы, составляют Договор, графики сдачи стройки (со штрафными санкциями, если чё, к застройщику , ессно) и график оплаты (само собой деньги платиться застройщику будут не одномоментно , их же ещё с колхоза собрать надо).
6. Клубу объявляется сбор взносов, с дедлайном, скажем, в 30 дней (а может больше, в зависимости от графика платежей). Народец начинает бегать, потрошить запасы из матрацев, снимать депозиты, закрывать позиции на биржах и трясти родственников, ежели таки не хватило первых трёх источников )
7. В любом случае кто-то вовремя не наберёт денех, у кого-то ситуация изменится - процентов 10 отвалится. Но так как у нас уже в кармане договор на недвижку по очень вкусной цене, мы этим упырям замену найдём очень быстро - из "очереди" клуба, подтянувшейся за время сыр-бора, либо толкнём на открытом рынке с наваром.

Ну , в -целом, как-то так.

PS И да, в этой схеме нет места пионерам, которые наскребли лишь на 1/157 часть 25-ти метровой однушки... 156 человек нашли, а вот последнего никак не доберут в складчину и поэтому отечество в опасносте. Минимальный "пай" кратен однокомнатной квартире в том самом ЖК. Меньше уж никак, звиняйте

Разберу по пунктикам:

1. Вот у вас тут прямо Далласский клуб покупателей - смотрели этот фильм? В нём, кстати, очень хорошо показан принцип работы закрытого клуба: если у тебя нет денег на будущую покупку, ты из него выбываешь, потому как товар надо купить, а потом гарантировано продать членам клуба. Как Вы собираетесь проверять платежеспособность членов Вашего закрытого клуба? Я подскажу: высоким членским взносом, иначе никак, за этим членские взносы и придумали. Но как вы думаете это взнос собрать? Люди, тем более в интернетах, триста раз подумают, чем кинут крупную сумму непонятно кому.
2. Нереально: при выборе жилья предпочтения у всех разные: одному надо один район, другому другой, одному один метраж, другому - другой, одному один этаж, другому - другой и т.д. Это же не клубнику покупать на рынке. После вашей "демократической" процедуры несогласные просто выйдут из клуба: зачем мне жильё в том районе, откуда мне 4 часа по пробкам до работы добираться, пусть всех остальных оно и устраивает? В итоге нужного количества покупателей на "демократично выбранное" жильё может и не оказаться.
3. Следует из пункта 2.
4. В корпусе сотня квартир разной площади, например, в моём корпусе на каждом этаже две двушки, две однушки и две трёшки. По моему опыту, всем нужны двушки, а вот на однушки и трёшки спрос заметно ниже - сами понимаете почему. Как вы будете распределять те же трёшки между членами клуба, если все хотят двушки?
5. Из выше сказанного, после того, как вы "ударите по рукам" окажется, что желающих приобрести квартиры какой-то одной конкретной площади окажется больше, чем остальных, пойдут отказы: у кого-то семья, и в однушке ей тесно, а на трешку денег не у всех хватит. Схема начинает разваливаться.
6. Открою вам секрет: сейчас большинство жилья продается не на деньги из матрасов, депозиты и долги у родственников, а в ипотеку. Покажите мне такого банкира, который согласится работать с Далласским клубом покупателей - закрытом, в интернетах. Вот у вас отваливается ещё одна часть потенциальных покупателей.
7. Отвалится не 10%, а одна треть минимум: те. кому не нужны трёшки. И вы окажетесь на руках с этими трёшками, которые ну очень тяжело продать. В моём доме осталось штук десять трёшек не проданных, хотя дом уже сдан, и я живу в нем больше года. Неликвид это. Короче, с трёшками у вас будет Epic Fail.

Да, эти замечания имеют место быть, и они очевидны, но не настолько критичны, чтобы быть заградительными.
Постараюсь пояснить кратенько:
1. Не смотрел (нет особо времени на киноманство ) , но Вы слегка недооцениваете сегодняшний интернет и силу нетворкинга . Скажем, у меня в линкедин из 2К "френдов" примерно треть владельцы и генеральные директора серьёзных контор. Под сотню из них знаю в оффе лично. Ну не составляет сейчас никаких проблем оценить статус оппонента. Да и "клуб" этот не какой-то анонимный ёрнфорум школьников, можно снять залу и провести в реале встречу, чтоб пообщаться и очно каждому обозначиться. Понимаете, смысла нет в таком клубе никому "понты колотить". Ну чего выиграешь ? Только время своё потеряешь, если денег нет, то и не будет.
2. Ну ежу понятно. Это матстатистика - статистические распределения вероятностей. Для того, чтобы преодолеть эту панику, достаточно иметь слегка избыточное количество страждущих (чтобы на выбранных дом было слегка большее количество претендентов). Ну а там - в порядке общей очереди - кто первым встал, того и тапки (право приоритетного выбора). Сделал саомотвод - на твоё место сразу припылил другой желающий.
Плюс в системе всегда будут чисто "инвестиционные" игроки. Не все же прям жаждут жить в купленной квартире. Для кого-то это просто способ инвестиции и ему абсолютно ПОФИК , где будет находиться квартира - в Бутово, Химках или на Остоженке, да и метраж/тоннаж аналогично. Главный критерий - ЦЕНА. Если она будет сильно ниже рынка, то это безусловный сигнал к её покупке.
Как говорится, ничего личного, чисто бизнес
3. См. п.2
4. А по моему опыту (за последние 10 лет дважды покупал квартиру в Москве, один раз по МСДЖ и второй раз как дольщик на котловане), последнее время (всвязи с увеличением среднего количества детей в семьях) и трёхи очень недурственно разбирают. Особенно учитывая, что в них "квадрат" относительно дешевле.
Вы не забывайте, что сейчас покупают квартиры не только те, кто "впервой", но и те , кто "на вырост" - жили в двушке, поднакопили чуток денег, решили улучшить ЖУ путём продажи двухи и приобретения трёхи.
5. Это всё ещё на п. 3 решается - списки брони достаточно "жесткие", мы понимаем соотношение сколько у нас должно быть желающих на 1/2/3-комнатки ещё на берегу. Утряска, есссно, некая будет, но это вполне тривиальная задача. Разумные люди всегда договорятся и найдут консенсус, а дебилам, которых всё не устраивает или семь пятниц на неделе туда и дорога
6. С чего это ипотека отваливается ? Полным ходом тут она применима и я об этом писал.
7. Правильно проведённый сбор - залог небольшого отскока на финише. Конечно, если делать мероприятие в виде табора - получится вечный майдан. Если же с самого начала объявить чёткие правила, то мечущихся раздолбаев будет сильно меньше. По трёшкам см п.4 , Вы как-то не поймёте, что мы можем рыночными методами решить любую задачу. Больше спрос на двухи, меньше на трёхи ? Не вопрос - двигаем ползунок цены - квадрат двушек удорожается, трёшек, соответственно, уменьшается . Как только наступает равновесие - уравнение само решается чудесным образом. В бизнесе ежедневно приходится решать задачи, гораздо более изощрённые
PS Нераспроданные трёшки остаются в домах застройщиков, не имеющих думающего экономиста, ну или хотябы маркетолога

Ну вы прямо в розовых очках каких-то. Акститесь, на дворе кризис.
По пунктам:

1. Большинство людей, которым нужно жильё, ищут его не в интернетах. Я например, когда мне нужна была квартира, а потом и инвестиции в апартмент-отель, просто пошла к застройщику. Как раз семьям с детьми, стесненным жилищными условиями - а это основная масса покупателей - им не досуг на пресловутый нетворкинг. Можете называть меня ретрогадкой, но моё железное правило меня никогда не подводило: реальные дела выше ста баксов только IRL. Интернеты лишь для справки. И многие так считают . Недвижимость - бизнес консервативный, и таким и должен оставаться.
2. Вы уверены в том, что будет тот самый "излишек"? Тем более сейчас, когда спрос на недвижимость всё-таки падает?
3. см. пункт 2.
4. С падением доходов в семьях - а сейчас такое как раз происходит: почитайте газеты - вряд ли такая тенденция с трешками продержится.
5. Вы уверены? Это же люди! Их проще перестрелять, чем удовлетворить требования каждого. К примеру, кто-то хочет этаж не выше пятого, а кто-то, наоборот, повыше: тише и воздух чище: шум и выхлопы от машин во дворе не долетают. Кому-то нужен раздельный сан узел, кому-то не понравится то, что коридор, на его взгляд, узкий, кому-то двор у дома маленький и т.д. В ЖК всё по другому: есть уже вся информация о доме, планировках и т.п., если их устраивает, то люди заходят и покупают. У вас же вступление в Далласский клуб покупателей равносильно приобретению кота в мешке: не ясно, устроит ли неофита тот вариант, который в итоге для него будет выбран. Вот это ваш клуб и угробит.
6. Про ипотеку не нашла, повторите, плиз.
7. Ещё раз повторюсь: людей проще перестрелять, чем удовлетворить персональные потребности каждого. Я уверена на все сто, что рыночными методами вы эту задачу так и не сможете решить. Тем более на дворе кризис сильнее того, что был в 2009-м: людей сокращают, доходы падают, ставки по кредитам растут, спрос на недвижимость падает. Я вот рада, что отхватила своё жильё, вложилась в апартаменты да прикупила домик в Японии ещё до начала кризиса. Да и двигать ползунок чревато: повысите цену на квадрат двушки - покупатели уйдут к конкурентам, и останетесь ни с чем, потому как покупатели двушек, это основная масса.

По поводу "PS": а вы уж точно найдёте "грамотного экономиста и маркетолога"? Поспрашивайте риэлторов - узнаете много нового о теперешних тенденциях рынка недвижимости.

А кто-то не рассматривал возможность покупки долгов?

Вы имеете в виду недвижимость, выставляемую на залоговых аукционах?

Именно )))
Я, повторюсь, волею судеб, в этом (точнее смежном, но очень близком) рынке давно.
Вам рассказать как поднимаются в недвижимости на кризисе ?
Ну, вот хотя бы история компании НДВ будет для Вас, вероятно, откровением.
Процитирую одно только предложение:
На остальные критические замечания, простите, даже не буду отвечать. Я и так уже, вроде, всё разжевал. Много людей любят поспорить ради того, чтобы поспорить . Не со мной, я фигнёй не маюсь - дел полно.

PS Кого сабж заинтересовал, отписывайтесь в теме (чтобы апать её - т.к. чем больше народу будет, тем выгоднее всем) и следом милости прошу в личку.

Всем спасибо !

Proactive, то, что получилось у Хрусталёва, необязательно должно получиться и у Вас. Хрусталёв мог тогда навязывать свои цены и даже заставить коренным образом поменять проект, отделывать "под ключ" застройщикам, которым просто в то время деваться было некуда, Вы же вряд ли такое сможете. Тем более, сейчас уже эту фишку просекли и очень многие стали делать новостройки с бюджетными даже не под ключ, а "всё включено" с отделкой мебелью и бытовой техникой - сама такую купила и живу в ней, кстати, двушка. Так что с методом Хпусталёва вы опоздали аж на шесть лет. Ладно, тоже не буду спорить. Отпишитесь здесь через пару месяцев, как дела идут, очень интересно будет узнать.
ЗЫ. А про ипотеку я так и не нашла тут ничего, и Вы отмолчались.

тема на самом деле интересная, но цироз печени заработаешь раньше чем реализовать получится, в принципе правильно делаете что решили прощупать настроение я массах, но как видите их нет.
В незнакомом для меня регион я покупать бы ничего не хотел, соответственно каждый будет рекомендовать свой регион, больше всего народу москва, питер, московская область. Но тут и вход на рынок очень приличный, а выхлоп откровенно слабый, в регионах в процентом соотношении прибыль гораздо выше.
С интересом буду наблюдать за темой, но есть предчувствие, что она скоро загнётся.

Насчёт ипотеки из прочитанного я увидел следующее, автор говорит, что вначале с застройщиком заключается соглашение на количество квартир и итоговую цены, а дальше организатор распределяет их по покупателям, и если кто то их покупателей планирует оформлять покупку в ипотеку, то он так и делает.