Коллективное инвестирование в недвижимость

надежные, когда вкладываешь уже в готовую квартиру, которая оформлена только на себя. а если появляется дополнительные люди, стройка - о какой надежности можно говорить

Выбираешь компанию с именем, которая не первый год на рынке, в Мск таких полно и я уверен, что дом достроят, а уж люди это вообще дело десятое. у Вас будет доля, Ваша личная, почти тоже самое что и квартира, только ее часть, какая разница кто там и чего? доли тоже хорошо продаются и покупаются.

К тому же речь идет о случае если нет денег на покупку квартиры в одного, капитал имеется только на часть.

Diogen00, ну я бы не сказал, что доля это и есть квартира. если дом не достроят и застройщик объявит себя банкротом, то с этой долью можно пойти только по миру

Инвестиции вообще штука рисковая) с таким подходом лучше и не пробовать даже)

потихоньку ходить на работу до пенсионного возраста, а уж там развернуться во всю прыть и всем доказывать свою правоту, благо места для разгула имеются (тут и магазины, поликлиники, общественный транспорт, даже лавочка перед домом)

Хм прочитал я всю тему.
В общем задумка да Очень и Очень отличная,сам думаю что то подобное сделать но начать с Гаражей,но не суть а теперь по существу.
Если доходность 30-50% годовых у меня пара вопросов.
1.Почемы вы не займете у знакомых?
2.Не замутите такое со своими Коллегами по Работе?
3.Ну и Банальное самое не возьмете Кредит в Банке?
4.Если вы работаете в этом 8 лет не ужели у вас не накопилось сбережении на несколько таких выгодных сделок,чтобы крутить бабки и постоянно получать свои 50%?
Ответьте просто очень Любопытно.
Или у вас просто Огромные масштабы или я чего то не понимаю.
Расскажите???
И по Предложени.
1.От какой суммы принимаете деньги?
2.Хотел бы увидеть копии пару сделок!!
3.Копию Составленного вами Договора??
4.Гарантии.
5.Хотел бы поприсутсвовать на любой вашей из так называемых сделок лично,чтобы понять что к чему и просмотреть весь проццес заключения договора.

В дальнейшем если все устроит готов сотрудничать.

polaris64, хорошие, а главное совершенно адекватные вопросы, хоть они заданы и не мне, но один я бы прокомментировал со своей "колокольни"

2.Не замутите такое со своими Коллегами по Работе?

Мне лично с друзьями, родственниками, коллегами куда сложнее договориться. Тут и фактор личностных отношений и панибратство - все играет отрицательную роль. Да и потом меньше вопросов и дележки между собой, когда отношения исключительно деловые, с малознакомым человеком и только на бумаге.

Diogen00, по поводу работы с родственниками\друзьями и т.п. - 100%. никогда и ни при каких обстоятельствах не хочу и не буду строить бизнес с ними. мне лучше хорошие отношения с родственниками и отдельный хороший бизнес, чем испорченные отношения и неизвестно какой бизнес

Эх автор походу ушел в спячку.

Когда читал в сети про инвестирование в недвижимость, мне выдал поисковик сайт компании e3 investment. У них тоже доходность под 50% есть. Кто-то сотрудничал?

Ага. Как раз вчера были в офисе их, просмотрели договор, страховка имеется, все предусмотрено. Если нужно будет забрать средства раньше, проблем не должно возникнуть. В общем пока не заметили каких то недочетов, вклад сделали как и хотели на год под 40%.

Понял. Мерси. Пока не знаю что выбрать из программ E3, на сайте почитал по тому, что могут предложить. Но для начала если и буду, то, наверно, с небольшой суммой вкладываться.

доходность под 50% есть


Сегодня такую доходность в среднем, не получить на недвижке.

Да, там, кажется, если на два года, то доходность под 50%. На сайте их есть калькулятор - там рассчитывается доход. Там с налогом вроде сразу.
Насчет того, что такую доходность на недвижке сложно получить, может это как раз обеспечивается их программой коллективных инвестиций?

Возможно, где-то и возможно)) В моем городе на стадии котлована 1 год назад цена была выше чем сейчас в тех же домах, на стадии завершения, т.е реально цена ушла в минус. Если выйти в 0 уже хорошо. Это речь про студии, и 1к квартиры, все что больше и элитнее там вообще жесть.

Чтобы не было бухгалтера и директора, можно сделать Пул.
А вот пункт 2, увы, это прямое следствие любых коллективных проектов.

Поэтому, если люди не готовы заключить договор между собой и назначить одного казначея который будет курировать сделку - то никогда они не станут коллективными инвесторами.
Чувство жажды частного - практически всегда мешает получить выгоду от общего.

Хотя казалось бы, чего проще, скинулись по 30 kEUR и живите припеваючи )))

кстати а как быть с состтоянием цен сейчас???

Такие проекты мне кажутся из области фантастики,не имея опыта в застройке,а имея лишь опыт в коммерции ,предлагать потенциальным инвесторам дивиденды в 50% это скорей всего необдуманный и крайне поспешный шаг.Обдумайте пожалуйста еще все как следует,и я тоже с удовольствием с вами буду сотрудничать,я и сам работаю в данной отрасли но уверен что без инновационных дешевых продуктов в строительстве невозможно получить такую прибыль.

добавлено через 3 минуты
Кстати скажу лишь одно что является неоспоримым фактом,что стоимость кв2 всегда дешевле на стадии котлована не из за того что впереди инфляция масса других факторов а в том что просто неправильно все считают, и как правило всегда все в радужных тонах.А детального жесткого и сурового анализа не делает практически никто и в этом тоже есть доля навязанного обманчивого маркетинга

если вкладывать в дома высокой степени готовности, а они вроде так и делают - то нормально должно работать. И квартиры выкупаются с большими скидками у подрядных организаций. как раз кризисные явления и отстствие денег у застройщиков и позволяют высокую доходность получить, если так разобрать. Механизм такой - у застройщика нет денег, чтоб вести стройку он платит подроядчикам за работы квартирами, подрядчики тоже торопяться получить оборотку и согласны продать своему партнеру квартиры задешево, только лишь бы быстро - чтоб пустить деньги в работу. Своего отделка продаж у них нет. Вот и выходит компания что помогает с финансированием таким образом. Брат в 2010 году после прошлого кризиса квартиры выкупил у подрядчика буквально за пол цены от заявленной застройщиком. Сейчас живет припеваючи. А времена щас и правда непростые для инвестировпания - нефть по 30 за барель уже. Скоро должен быть отскок, когда все запасы накопленные в нефтехранилищах начнут таять

Намедни возникла аналогичная мысль. Создать фонд (-ы), где несколько инвесторов будут участвовать в приобретении и получении дохода с продажи купленной фондом недвижимости. Но, судя по всему, законным и работающим вариантом (с точки зрения налогов, доверия со стороны инвесторов и правового статуса квартиры) может стать только ЗПИФ, организовывать который под приобретение 1-2 квартир на старте довольно муторно. Но в таком случае исключаются ранее озвученные риски с кучей долей в праве собственности, заселением цыган и упавшей ликвидностью и стоимостью объекта из-за подобного правового оформления.

Кстати наткнулся на проект https://aktivo.ru Заявляется как краудфандинговый, но по тексту понятно, что используются ЗПИФы. Причем по правильной (на мой взгляд) схеме: один объект - один ЗПИФ.

У кого какие мысли, как реализовать подобный замысел с фондом с меньшим геморроем (без ЗПИФ) и не потерять привлекательность затеи для частных инвесторов?

Все как обычно.
Не оформлять ЗПИФ, работать в рамках деловых договоренностей подкрепленных гражданскими договорами.
Для начала это вполне жизнеспособно.

Что касается привлекательности ... от формы оформления это мало зависит, есть управляющие которые собирают миллионные взносы под честное слово.
Реально собирают.
И есть люди, которые в ПИФы, лицензированные, не идут, потому что боятся - а вдруг он разорится\их обманут.

Поэтому ЗПИФ можно не делать. Нужно доносить и подтверждать свою схему работы. Нарабатывать репутацию.