Несколько историй про инвестиции, недвижимость и строительство…

Захотелось рассказать несколько историй по то «как оно бывает». Пока осилил только первый текст, но в будущем ожидается ещё… Если будет, кому читать, то многоулыбаюсь Из серии «их нравы».

Сразу хочу оговориться, что в первом тексте (да и в последующих наверняка) действия происходили не в Иркутске, хотя и по Иркутску можно написать достаточноулыбаюсь

Итак, первая история… Инвестор начал строительство достаточно уникального объекта, которому не было аналогов на территории России – спортивное сооружение с задачей окупаемости. На сегодняшний день практически все крупные спортивные объекты в России находятся у муниципалитетов, а в этом случае говорить об окупаемости не приходится вообще.

Таким образом, у инвестора была задача: сделать проект, который бы окупился и в дальнейшем приносил прибыль. Инвестор некоторое время самостоятельно изучал вопрос строительства такого спортивного сооружения, объехал большое количество крупных объектов, постарался учесть все подводные камни. По окончанию своего вояжа была дана задача проектировщикам – спроектировать и построить.

Вначале этой эпопеи была стандартная ситуация: инвестор создал команду проекта, которая занималась строительством в интересах заказчика (инвестора). Команда состояла из наёмных менеджеров.

Проект двинулся……На момент сдачи фундамента и несущих конструкций выяснилось, что вся команда проекта была заточена на так называемую «десятину» - все подрядчики, учувствовавшие в проекте, «откатывали» 10% команде проекта. Заказчик, как и всякий адекватный человек, принял решение о смене этой команды (до сих пор остаётся тайной, догнал ли он эту команду и вернул ли деньги).

Практически сразу была принята новая команда и для подстраховки инвестор нанимает стороннюю организацию (даже из другого региона), которая несла юридическую и финансовую ответственность согласно допускам СРО на производство этих работ (назовём эту организацию Ревизором). Ревизор, зайдя на объект, обнаружил, что новая команда делала достаточно интересный фокус: помня, что случилось с предыдущей командой, открыто воровать побаивались (с «десятиной» здесь уже не прокатывало), поэтому на ряд позиций были определены стоимости этих работ или материалов (цена за куб, метр и т.д.) по явно завышенным расценкам.

Следует отметить, что во время конкурсов и аукционов, которые были проведены ещё при первой команде, были выбраны подрядчики, которые не имели в своём арсенале квалифицированных кадров, поэтому качество проводимых работ стремилось к нулю. И тут перед Ревизором встала задача получить объект, который бы соответствовал требованиям СНиП, ГОСТ и т.д. Казалось бы, обыденная задача вдруг стала нетривиальной – более половины бригад очень плохо говорила по-русски (как и на большинстве строек). Среди работников был полный сброд – начиная от Средней Азии хоть как-то понимающей смысл происходящего и заканчивая Средней Азией, которая даже кивать по-русски не могла и была чуть более, чем полностью рукожопа.

Ревизор чудесным образом привёл в соответствие объёмы, требовал качество при выполнении работ. Но в следствии всего вышеописанного, итальянская плитка (и не только плитка), привезённая спецзаказом, оказалась успешно разбита, а то, что перекладывалось по несколько раз, было далеко от изначальных дизайнерских задумок. Справедливости ради следует отметить, что задумки дизайнеров и архитекторов редко превращаются в жизнь и для совместной работы требуется детально проработанный проект. В данном случае имелось детально проработанная концепция коммерциализации (кто куда из посетителей идёт, где деньги оставляет и т.д.), но как это будет выглядеть – всё делалось с листа и это в конечном итоге привело к удорожанию всего проекта. Например, двигались стены, перекладывались коммуникации внутри объекта и за всё платил заказчик (инвестор). Из-за бешеных скоростей движения проекта инженерная служба не убедила заказчика соответствовать графикам производственных работ и техническим циклам. Можно работать по 25 часов в сутки, но если шпатлёвки надо сохнуть необходимое время – то это необходимо делать. В данном случае приоритеты были расставлены иначе: быстро построить, быстро ввести в эксплуатацию, быстро полить прибыль.

В итоге: слабая проработка проекта с одной стороны и вороватый наёмный менеджмент с другой, привели к удорожанию проекта на 10-15%. Также завышение стоимости работ и материалов и неквалифицированный персонал привели на сегодняшний день к тому, что объект уже встал на капитальный ремонт, отработав менее года.

Такая ситуация есть на большинстве строек в России, если не на всех.

Со своей стороны могу сказать, что деньги решают не всё. Есть и другая сторона вопроса – инженерная. В описанной истории заказчик в конечном итоге потеряет время на приведение объекта в порядок и деньги, которые для этого потребуются.

История познавательная. А еще? Интересно

Как чуть свободней стану - напишу ещё

Правильно нужно вот так писать статьи. Очень хорошо

Печальная действительность...

добавлено через 1 минуту
Как ни крути, а ведь это печальная действительность, в которой мы живем

Спасибо! В загашнике ещё несколько историй есть

добавлено через 1 минуту
При таком уровне проектов нужно основательно готовиться. Минимизировать потери можно, но сложно

Поучительная история о том, как не надо начинать делать бизнес.. Изначально неверные простчеты в бизнес-плане привели к печальному результату.

Наконец-то появилось время оформить второй текст. Продолжим?улыбаюсь

В общем, бывает и так:

Инвесторы, которые к стройке никакого отношения не имели и никогда стройкой не занимались, решили вытянуть объект, которому равных на тот момент в большом областном центре не было; огромный торгово-развлекательный комплекс по новым технологиям и со специфическим подходом. Инвесторы имели грамотные представление о проекте с точки зрения движений человеческих ресурсов, денежных средств и т.к., но со стройкой, тем более такой серьёзной, никогда не сталкивались.

Инвесторы наняли не самую квалифицированную проектную организацию. Тут следует ещё сказать, что инвестор не подготовился к строительству этого объекта – не было получено разрешительной документации, не было разрешения на строительство, не были согласованы тех. условия, не было нормального проекта – всё шло с листа, и не было экспертизы проектной документации. Но были наняты некие подрядчики, которые должны были обеспечить качество строительства (не строители, а «ревизор» - как и в прошлом тексте). Но и тут не всё гладко получилось: «ревизору» были назначены задачи ему не свойственные – контроль поступления строительных материалов. Тупо буквально – считать количество гвоздей, поступающих на строительную площадку. Инвестор заказывает работы, тем более оплачивает – можно даже дважды посчитать, если оплачено. Но как-то не по профилю, да и не там смотреть нужно было…

«Ревизор» всё-таки начал работу и обнаружил, что были серьёзные нарушения в процессах, множество нарушений – в отношении фундамента. В результате отсутствия экспертизы проекта, когда абсолютно левая независимая организация могла бы показать на ошибки в проектировании, либо на необоснованные удорожания при проектировании, а также отсутствие нормальной геологии – повлекли за собой очень серьёзное удорожание объекта. Как правило, в таких проектах 30% стоимости строительства занимает фундамент. При стоимости объекта в 1 млрд., стоимости фундамента в 300 млн., желание сэкономить на инженерах и экспертизах, привело к тому, что около 50% средств были выброшены на ветер. Проведя консультации с конструкторами, «ревизор» понял, что конструктивная схема, использованная на данном объекте, была явно завышена (несущая способность и т.д.). Имея нормальную геологию, количество свай можно было изменить. Проектировщики, имея молодых, но грамотных, специалистов, которые работали только в программах и практического опыта разработки таких проектов не имели, запроектировали фундамент дважды. С одной стороны там было очень серьёзное свайное поле с отлитыми ростверками, с другой стороны была очень серьёзная подушка из ПГС. Справедливости ради надо отметить, что ПГС был уникальный, ибо необходимо было дать две тонны на квадратный сантиметр (!!!). На карьерах буквально изобретали велосипед – подбирали фракции по ПГСу для того, чтобы достичь этих запроектированных двух тонн на квадратный сантиметр. Из нескольких карьеров собирали ПГС, в «стакане» его делали и через лабораторию всё это масштабировалось на стройку. Ежедневно пятьдесят (50!!!) самосвалов по 25 тонн каждый необходимо было на площадке разрулить, смешать, послойно затрамбовать – задача та ещё. Это было сделано по факту (по проекту), но концепция сама была нарушена, ибо конструкторы, будучи талантливыми, не умели проверять полученные расчёте на «калькуляторе», опыта таких проектов у них не было и не была заложена возможность перепроектирования.

Ко всему прочему инвестор поставил очень серьёзные сроки, но ввиду отсутствия экспертизы проекта, никто на ошибки в проекте не показал. «Ревизор» настаивал на проведении экспертизы «с листа». Понятное дело, что никто проект во время стройки уже менять не будет. Но при привлечении серьёзной организации и пары-тройки миллионов рублей можно было бы сократить расходы довольно существенно, в частности – по фундаменту. Но из-за того, что «инвестор» заставил «ревизора» считать гвозди – инженеры, которые должны были делать подобные текущие работы просто ушли из проекта. Не дело привлекать людей на такой проект для контроля качества стройматериалов. Но что случилось – то случилось.

В данном проекте, как потом стало ясно, как минимум можно было бы изменить сечение свай, а как максимум – изменить длину свай. На практике чуть меньше половины длины свай отрезалось и увозилось обратно в отвалы. Из десятиметровой сваи делали пятиметровую, а остатки раздавали на строительство гаражей. Доподлинно не известно, но скорее всего такая же ситуация была и с колоннами. Изменение сечения арматуры и количества бетона дало бы значительное удешевление, но конструкторы такие конструкторы. Можно было бы рассчитать и подготовить два-три варианта и выбрать оптимальный, но на деле забили параметры в программу, получили результат и делаем так, как рассчитали. При проектировании никто деньги заказчика не считает. В свою очередь заказчик жестко на всём экономит и пытается скупить всё самое дешёвое и неликвидное (заказчика-инвестора тоже можно понять, объём-то не шуточный), но в свою очередь экономия при проектировании приводит к тому, что инвестор в конечном итоге теряет гораздо больше. Инвестор может даже успевать по срокам, с жестким-то контролем, но сметная стоимость в итоге меняется и, самое интересное, заказчик этого никогда не узнает, ибо проверку проекта проводить никто не будет – проект же уже сдан. В итоге инвестор не знает, сколько объект реально стоит, что уж совсем феерично.

По факту можно сказать, что только на одном фундаменте можно было сэкономить от 30 до 50%, не потеряв несущую способность. Что там по всему объекту в целом – тайна, покрытая мраком…

Сколько к нам таких заказчиков приходит, когда им говоришь как правильно , говорят нет это дорого, уходят к другим , а потом в центре Сочи косые дома подлежащие к сносу.

И люди гибнут... Стройка вообще сложная вещь. Я постоянно удивляюсь сколько народа занимаются строительными и отделочными работами без элементарных понятий и с руками непонятно откуда. А зная, какие ответственные объекты этими руками делаются, становится страшно жить в нашей стране.

Самое страшное что большинство так и делает. В наши времена вообще очень трудно найти или путевого заказчика или нормального исполнителя.

По большей части вы правы, к сожалению..

Очень интересная и познавательная история. Я и не думала, что такое происходит почти везде на стройках. Благодарю!

ну как бы на рынке много шарлатанов, которые гнут цену, а качество будет такое же. если Вы предоставляете свои уже готовые работы, отзывы людей, базу инструментов и знаний, то можно просить больше.
но остается вопрос платежеспособности населения... не все от хорошей жизни идут к дешевым мастерам

Да ладно вам? В строительстве везде такое, будь то жильё, будь то дороги, везде воруют и на разных уровнях. Обычные работники воруют материалы, бухгалтера примерно 10-15% сметы себе в карман кладут (Сам учился в строительном вузе, и это мне сами преподаватели говорили), если государственная стройка, то ещё и компания, которая возводит здание тоже ворует, частники вряд-ли, ведь они сами заинтересованы в прибыли их строения

Cryptomancer, самое интересное как предотвратили говорят о процентах. Так почему они до сих пор в вузах, а не на откатах? Никакой практики... только теория...