Почему недвижимость — последнее, куда вы станете инвестировать?
Отсутствие ипотеки и слабая банковская система усиливают традиционное доверие украинцев к инвестициям в недвижимость. Стоит ли вкладывать в недвижимость украинскому бизнесу и что необходимо учесть в инвестиционных расчетах?
Исторически и экономически сложилось так, что динамика развития рынка недвижимости, и его ключевые характеристики, служат важным индикатором уровня развития страны и экономики в целом.
Как объект инвестиций, недвижимость – с одной стороны простой, всем известный инструмент, пользующейся популярностью у физлиц и бизнеса. Однако как и любой другой вид бизнеса он требует правильного подхода к его изучению перед вложениями.
Если бизнес прибыльный и не намерен останавливаться на достигнутом, собственникам стоит задуматься о реинвестициях. Приоритеты для инвестиционных вложений в развитых экономиках выглядят следующим образом:
человеческий капитал
инновации
развитие продукта
лояльность
средства производства.
В Украине приориеты выглядят так:
средства производства
лояльность
инновации
развитие продукта
человеческий капитал.
Человеческий капитал включает инвестиции не только в сотрудников, но и в сеть потенциальных а) партнеров, б) сотрудников, в) клиентов. Это поле профессионалов, которое способно поддерживать приток качественных кадров и новых проектов.
Инвестиции в человеческий капитал ведутся через образовательные и социальные программы, а в более узком смысле — в дорогих специалистов для непосредственной работы в команде.
В украинской бизнес культуре человеческий капитал, начинается предновогодним, а заканчивается майским корпоративами.
Инновации и развитие продукта — смежные, но не идентичные направления. Оба подразумевают денежные вложения в изучение целевой аудитории и потенциала развития в смежных отраслях.
Порой, такие инвестиции порождают новые бизнес-направления, а иногда приводят к удешевлению производства и прямому росту прибыли.
Также часто воспринимаются и инновации — нечто модное и популярное, пиар повод, но не реальная работа над тем, чтобы лучше стало потребителю.
Средства производства в современных предприятиях могут включать и классические заводы-пароходы, и пару компьютеров с Wi-Fi. Порой собственники верят бухгалтерским записям и под средствами производства понимают новый рабочий автомобиль класса А.
К какому направлению можно отнести недвижимость?
Если основной вид деятельности предполагает активное использование коммерческой недвижимости — без сомнений, недвижимость может быть средством производства. Это принципиально для логистических компаний, розничной торговли, производственных предприятий.
Если мы говорим о недвижимости как инвестиции (и ожидаем возврат вложений), нас должны интересовать такие вопросы:
период окупаемости объекта,
капитальные расходы,
чистая приведенная стоимость и внутренняя норма доходности.
Эти расчеты включают оценку характеристик объекта в рамках текущей экономической ситуации. Очевидно, что один и тот же участок имеет различный период окупаемости, в зависимости от того, в каком состоянии национальная и мировая экономики.
Но в развитых странах есть дополнительные механизмы страхования бизнеса — через финансовый рынок и частный капитал.
В Украине, делая расчеты по окупаемости за 5, 10, 20 лет, мы вынуждены занижать ожидаемый результат именно из-за неустойчивости рынка и отсутствия гарантированных государством и третьим сектором правил игры.
Таким образом, работая над проектами по оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимости в Украине, я не раз сталкивался с такими проблемами:
окупаемость почти всех объектов коммерческой недвижимости замедляется из-за низкой покупательской способности;
относительно низкие расходы на содержание объектов недвижимости не способны сбалансировать окупаемость из-за завышенных размеров стартовых вложений;
инвестиции в объект рассчитываются в долларах США, а фактический доход — в гривне.
Таким образом, ориентируясь лишь на формальные показатели аргументировать перспективность вложений в недвижимость — крайне сложно, намного проще выглядит депозит или вложение на более стабильном рынке.
Чтобы понять, в чем может быть ценность недвижимости, следует посмотреть на нее шире, чем в качестве средства производства, включив понятия лояльности и деловой среды.
В современном мире недвижимость — это не просто квадратные метры, которые можно отдать под аренду офисов или торговли. При креативном подходе недвижимость может стать точкой развития для любого бизнеса — опорой в создании экономического кластера или бизнес экосистемы.
Один из успешных примеров последних лет — проект Unit City, задуманный стать средой для обмена идеями и инновациями. В другом русле, но также вокруг одной локации, развивается Платформа в Киеве и Одесский Зеленый театр.
В мире, в котором физические границы и расстояния перестали иметь значение, единое пространство стало вновь востребованным, став роскошью, доступной немногим.
Таким образом, в текущих экономических условиях Украины недвижимость все же остается привлекательным направлением для инвестиций как физических лиц, так и предприятий.
Турбулентный рынок, незащищенность частной собственности, подталкивают собственников бизнеса к поиску надежных, монолитных решений.
В развивающихся странах недвижимость может стать дополнительной страховкой, ведь, обладая даже минимальной ликвидностью, объекты могут расти в цене благодаря удачному расположению.
Однако, для того чтобы инвестиции не легли мертвым грузом или строкой в уставном капитале, необходимо продумывать, как заставить недвижимость приносить доход: в качестве торгово-развлекательного объекта, офисного центра или многофункционального комплекса, наполненного единым замыслом и духом времени, способным создавать деньги используя преимущества нахождения в одной локации.
Источник
Форум о заработке и инвестициях
> Форум инвесторов
> Новости в мире финансов и инвестиций
> Горячие новости
13.05.2018, 22:39
