Инвестирование и мошенничество

Несколько дней назад на форуме зашел разговор о мошеннических схемах при купле-продажи недвижимости. Вот решил создать отдельную тему, тем более, что она будет полезна не только тем, кто собирается инвестировать в недвижимость, но еще и тем, у кого таких планов пока нет, о последних как раз речь пойдет ниже.
Эту историю я прочел в криминальной хронике одной из региональных газет. Суть дела в следующем: Женщина уехала в другой регион страны, сдав квартиру на длительный срок и получив от квартирантки оплату за 3 месяца вперед. А когда вернулась, то обнаружила, что квартира продана, причем по документом она сама же и продала.... Обратилась в милицию и выяснилось, что квартирантка, имея паспортные данные хозяйки квартиры (очевидно был письменный договор сдачи жилья или расписка о получении денег) явилась в соответствующие органы, представилась хозяйкой квартиры и заявила об утере паспорта. Получив новый паспорт, она заполучила также новое свидетельство о праве собственности на квартиру (про старое она, наверное, тоже сказала будто потеряла) и..... продала квартиру. Смотрите как все просто!
И покупатели вряд ли что могли заподозрить. Есть человек с паспортом, со свидетельством о собственности. Конечно мог насторожить новый паспорт, но мало ли что, потерялся, с кем не бывает?

P.S. Пишите "свои" истории, кто что слышал, прочитал, сам был свидетелем.

Тема для обсуждения очень актуальна. Буду следить. Но а хозяйку очень жалко, так нашли мошенницу, или все спустили по тормозам?

Жалко не хозяйку должно быть, а тех кому эту квартиру продали..

Как она смогла получить паспорт? Тогда у нас так любой преступник может получать левые паспорта.
Нужно обращать внимание на дату выдачи паспорта.

Я не понял, как это таким простым способом она заполучила новый паспорт на другое имя? Какая-то мутная ситуация.

Извлечение из действующего в настоящее время Административного регламента Федеральной миграционной службы по предоставлению государственной услуги по выдаче и замене паспорта гражданина Российской Федерации, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденного приказом ФМС России от 30.11.2012 N 391,

Моя мать работала паспортисткой, рассказал ей, говорит что на 99 процентов она дала взятку в паспортном столе. Я поинтересовался какую сумму? Она сказала в зависимости от региона по разному. Но не меньше 200 тыс.

Интересно, откуда твоя мама прайс-расценки за подобные услуги знает? В должностных обязанностях такого описания вроде бы нет

Нашли или нет не знаю, но в газете писали, что её вычислили, т.е. установили истинные ФИО.

добавлено через 1 минуту
Меня это кстати не сильно удивляет, т.к. я хорошо знаю, в какой стране живу. Я даже не удивлюсь, если она паспорт без взятки получила, тем более, что эта история произошла до вступления в силу Административного регламента, на который вы ссылаетесь.

Могу поделиться более "легальной" схемой мошенничества при купле-продаже квартиры. В нее чуть не попал мой знакомый, но вовремя почувствовал подвох и решил не рисковать.

Смысл в том, что продается квартира, которая принадлежит в долях нескольким гражданам. Как минимум один из них как бы отсутствует, и квартиру (его долю в ней) продают по нотариальной доверенности от него остальные со-собственники.
Это одна составляющая аферы.

Вторая составляющая - квартира принадлежит гражданам менее 3 лет, поэтому они настаивают на занижении официальной стоимости квартиры при сделке (чтобы не платить 13% налога). Часть суммы, которая идет "сверху", покупатель будет отдавать продавцам по отдельной расписке.

Учитывая, что в целом квартира предлагается по довольно "вкусной" цене, все эти моменты побуждают потенциального покупателя закрыть глаза на описанные выше "нюансы" и согласиться на сделку.

Сделка проходит нормально. Все оформляется, как договаривались. Документы даже нормально регистрируются в Росреестре. Покупатель становится собственником квартиры.

Но затем начинается процедура "скандала", связанная с тем, что на горизонте появляется отсутствовавший со-собственник, который начинает возмущаться ценой квартиры, по которой она была продана. И требовать расторгнуть сделку.

Он имеет весьма серьезные основания для этого. При этом, разумеется, покупателю будет возвращена только "официально" зафиксированная сумма, которую он якобы отдал за квартиру. Если суд примет сторону пострадавшего продавца.

В итоге, покупатель теряется и пугается. У него реально могут возникнуть много проблем по этой сделке, потому что она сильно косячная из-за факта занижения стоимости.
И обычно покупатель соглашается на дополнительные "отступные" недовольному продавцу, чтобы замять весь этот скандал и оставить квартиру себе.

Почему мой знакомый решил не ввязывать в такую сделку?
Его насторожило то, что отсутствовавший продавец якобы даже не мог приехать на сделку на 1-2 дня за счет покупателя. Мой знакомый предложил просто дополнительно оплатить билеты и прочие расходы этого продавца. Но все равно тот отказывался.
И при этом он отказывался (по не очень внятным причинам) также присылать какие-то дополнительные нотариальные документы, которые просил от него мой знакомый. Например, нотариальное согласие на "официальную" сумму сделки.

добавлено через 14 минут
А еще я сам недавно столкнулся с интересными мошенниками.
Они публикуют привлекательные объявления о продаже квартиры (или машины). При этом вступают в переписку с потенциальным покупателем. И объясняют ему, что он (продавец) находится сейчас в Израиле (еще бывает - в Англии), и готов будет приехать на сделку только если вы (потенциальный покупатель) докажет серьезность своих намерений.
А сделать это нужно только одним способом - как бы отправить через western union 10 тысяч долларов в Израиль (или Англию). Но даже не продавцу (это было бы совсем уж глупо). А, например, самому себе или своей жене. Т.е. на свое собственное имя.
Покупателю якобы будет достаточно узнать, что факт такого перечисления произошел. Для этого я должен буду ему указать ФИО получателя платежа и отправленную сумму. Он якобы просто сможет убедиться там, в Израиле, что такой платеж действительно есть. И все. После этого он прилетит на сделку.
А вы затем легко сможете пойти в банк и оформить возврат своего невостребованного платежа (ведь вы или ваша жена его, конечно, не могли получить в Израиле в это время).

В общем, все звучит очень убедительно и понятно. А фишка аферы в том, что в этих странах (и, возможно, еще в каких-то других) мошенники имеют возможность снять-таки ваши деньги, даже отправленные самому себе. Как это точно делается, я не знаю. Но прецедентов хватает.

Про эту аферу есть даже отдельный сайт - https://no-wunion.com/ru/
Так что, будьте бдительны!

непонятно, почему суд должен принять его сторону, если все действия произошли согласно законам...

Во-первых, юридических оснований для расторжения сделки у продавца, выдавшего доверенность, нет. Он, находясь в здравом уме, выдал другим сособственникам доверенность, чтобы те продали квартиру от его имени. Вот пусть с ними и разбирается почему они загнали её по такой цене, покупатель то здесь причем? С такой же легкостью он может прийти в суд и заявить, что не получил по сделки ни копейки и потребовать её расторжения, несмотря на то, что покупатель уплатил оговоренную сумму. В суде подобные аргументы не прокатят.
Во-вторых, из-за занижения в договоре реальной стоимости сделка не становится косячной. Здесь может идти речь об уклонении от уплаты налогов, но на юридическую действительность самой сделки это никак не влияет. К тому же косяк то со стороны продавцов, но никак не покупателя, и проблем у него из-за этого возникнуть не может. Проблемы могут появиться у продавцов, если всё "всплывет наружу". Это ведь им выгодно было указать в договоре не полную сумму, чтобы обмануть государство и не платить ему налоги. Покупатель с этого ничего не поимеет, а даже наоборот потеряет в налоговом вычете.
Вывод, данная схема (если она вообще существует) скорее рассчитана на то, чтобы воспользоваться правовой неграмотностью покупателя: взять его на испуг и получить "отступные", поскольку судебные перспективы у такого "незадачливого" продавца весьма туманны.

Я не юрист, поэтому не могу всех деталей знать и правильно их формулировать.

Но у покупателя в этой сделке получается "рыльце в пушку" из-за того, что он согласился на занижение стоимости. В суде, насколько я понимаю, можно вывести из этого притворность сделки. И следом - ее недействительность. Т.е. возврат сторон к прежнему состоянию. И, соответственно, получение продавцами обратно квартиры взамен всего 1 миллиона рублей, которые они должны официально отдать за нее горе-покупателю.
Деньги, переданные по расписке, - это отдельная "тема", формально к купле-продаже отношения как-бы не имеющая.

А отсутствующий продавец - это просто "правильный" повод, чтобы обратиться в суд как раз за признанием совершенной сделки недействительной.

Вот мне интересно, если вы не юрист, где вы тогда нахватались таких терминов как "притворность сделки"?
Для того чтобы признать договор купли-продажи недействительным нужны очень серьезные основания. Отсутствие продавца на сделке к таковым не относится. Имелась выданная им доверенность, по которой другие лица заключили от его имени сделку, потому её нельзя признать недействительной по такому поводу. Если продавца не устроила цена сделки либо он вообще не получил по ней денег, то это не может привести к проблемам у покупателя, нужно было думать когда выдавал такую доверенность. Проблемы у покупателя могут возникнуть, если выяснится, что доверенность поддельная либо была отменена, а в остальных случаях это головная боль продавца и решать проблему ему придется с теми, на кого он выдавал доверенность, но не с покупателем.
Еще раз повторю, занижение в договоре реальной цены сделки не является основанием для признания её недействительной и у покупателя "рыльце в пушку" из-за этого быть не может, т.к. здесь имеет место нарушение налогового законодательства и ответственность за это будут нести продавцы, т.к. именно они получили доход от продажи квартиры. Покупателю здесь вообще ничего не грозит, он дохода не получил, от уплаты налогов не уходил, с точки зрения закона он вообще чист.
Теперь по поводу притворной сделки. Согласно ст. 170 Гражданского кодекса, притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, и такая сделка конечно же ничтожна. Поясню на примере, люди договорились о купле-продажи недвижимого имущества, но оформляют это как договор дарения, т.е. прикрывают сделку купли-продажи, к примеру, с целью получения более льготного налогообложения. Вот договор дарения в данном случае и будет притворной сделкой, поскольку по сделке деньги передавались и имела место быть купля-продажа. В "нашем" же случае, как была задумана сделка купли-продажи, так она куплей-продажи и была оформлена. Была бы оформлена дарением или ещё чем, тогда да, притворная. Так что о притворности сделки в юридическом значении этого понятия не может быть и речи.

получается, мошенники просто пытаются развести лоха-покупателя на баблос, но при этом если покупатель не разведется, то они даже в суд не будут подавать.

Попалась нам как-то дешевая квартира - за 60% рыночной цены. Там было 2 собственника - два брата. Один из них сидел, но выдал доверенность на продажу своей доли брату. Второй же брат решил срубить денег побольше, и предложил квартиру 2 покупателям, и с каждого из них взял солидный залог в размере 100% предоплаты. Нам повезло в том, что второй покупатель нас нашел и данную ситуацию разрулили до юстиции.

В итоге стоимость квартиры стала равна рыночной, нам пришлось вернуть залог второму покупателю, а "умный" парень сел на 5 лет за мошенничество.

DepecheM,
Я не юрист, а "нахватался" терминов от юристов.
Посему оставляю за собой право что-то некорректно употреблять или понимать...

Если по существу обсуждаемого нами случая - обещаю при встрече со своим знакомым более детально выяснить, в чем была "ловленка" той ситуации. Но она точно была, т.к. он консультировался с юристами (он и сам с этим образованием, хотя не практикует) и в итоге отказался от продолжения переговоров по этой квартире. Значит на то были серьезные причины, т.к. в целом вариант казался весьма "вкусным".

В Подмосковье распространено явление. Земля покупается под ИЖС, незаконно строятся малоэтажки (4-5 этажей обычно, вроде таунхаусов, но разбитых на квартиры) и продаются. Естественно после продажи дальнейшая судьба квартир застройщиков не интересует...

а вы в этой истории кем выступали? по возврату залога я понял что вы агент по продаже недвижимости?! если нет, то о каком залоге речь?

Я сделку эту оформлял по покупке. Точно цифры не помню, но залог с нас взяли 300 тысяч, и также 300 тысяч взяли с другого покупателя. Обычно при купле-продаже квартиры берется небольшой залог, но в некоторых случаях, продавцы требуют денег больше - и лучше эти деньги им не давать.

сколько не продавал, сколько не покупал - никогда не требовал и не требовали залоги. посмотрели, договорились о цене и к нотариусу на сделку. подписали, деньги пересчитали, пожали руки и разошлись. а вот с этими залогами и т.п. ну его связываться...