На данном форуме очень активно обсуждаются инвестиции в недвижимость, но в основном речь идет о жилье. У таких инвестиций очень долгий срок окупаемости (как правило, 15-20 лет). Мы сейчас не будем брать во внимание инфляцию, чтобы не усложнять расчеты, предположим, что стоимость недвижимости и ее аренды коррелирует с инфляцией.

Я недавно начал интересоваться инвестициями в недвижимость, и заметил, что гораздо интереснее в плане инвестирования коммерческая недвижимость: допустим, в Москве и МО срок окупаемости комм. недвижимости 7-10 лет, практически в 2 раза меньше, чем жилой недвижимости.

Вот несколько примеров (не рекамы ради, а информации для):
https://www.avito.ru/moskva/kommerch...14_m_745809665

как видим, при цене помещения 4,19млн оно сдается в аренду за 45т.р., то есть срок окупаемости чуть меньше 8 лет.

https://www.avito.ru/moskva/kommerch...16_m_776943427

здесь цена помещения 3.69 млн, сдается за 39 т.р., то есть картина почти такая же- окупаемость чуть меньше 8 лет.


или пример из Краснодара:

https://www.avito.ru/krasnodar/komme...14_m_709954459

цена помещения 620т.р., арендатор платит 10т.р. (подозреваю, что ком. услуги отдельно, как это обычно бывает). Срок окупаемости чуть больше 5 лет.

или другой пример:

https://www.avito.ru/krasnodar/komme...ofis_105452013

цена 1,35млн, арендаторы платят 18т.р. - окупаемость чуть больше 6 лет.



При всей своей привлекательности, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют, конечно, и недостатки

Попробуем выделить плюсы и минусы.
Плюсы:
1) короткий срок окупаемости по сравнению с жилой недвижимостью
2) арендаторы, как правило, заселяются надолго (нет необходимости периодически искать новых), Ну тут конечно зависит от успешности их бизнеса
3) можно найти вариант с приемлемой ценой (для своего города), в 1.5-2 раза дешевле средней однокомнатной квартиры



Минусы:
1) с недавнего времени, повышающийся налог на комм. недвижимость, после 2017 года он будет составлять 2% от рыночной (оценочной) стоимости, то есть при доходности в 12,5% (без учета инфляции, опять же) в год, придется заплатить примерно 1/6 этой суммы в виде налога. Однако, налог на жилую недвижимость тоже будет близок к этому- 1,5%, так что здесь сравнение не сильно в пользу квартир.

2) практически необходимость заключать официальный договор аренды, а значит платить 13% налога с ренты. Но и при сдаче жилой лучше делать все по договору, чтобы не было потом неприятных ситуаций с арендаторами.

3) возможное влияние экономического спада, как следствие, фирма, арендующая комм. недвижимость, может закрыться, и, если ваш объект находится в непроходном месте, или имеет маленькую площадь, нового арендатора вы можете искать достаточно долго.


С учетом налогов окупаемость вырастет на 1-1.5 года, но это всё равно небольшая добавка, по сравнению с жилой недвижимостью.

В идеале, как я считаю, нужно иметь несколько небольших помещений на некотором удалении друг от друга, в которых в перспективе возможно открытие небольшой сети мини-магазинов/ателье/ремонтных мастерских. В любом случае, лучше иметь несколько помещений и арендаторов, чтобы денежный поток не прекращался при освобождении одного из помещений.

Интересен опыт форумчан по данному направлению