Присоединяйтесь к нашему инвестиционному форуму, на котором уже 411,756 пользователей. Чтобы получить доступ ко многим закрытым разделам и начать общение -  .
Вход через:  
Обсуждение инвестиций в недвижимость (жилая, коммерческая, зарубежная, загородная) Инвестирование с целью продажи, сдачи в аренду, в качестве залога и т.д.
Важная информация
Как регулярно получать статус "Премиум" бесплатно?
Уважаемый гость, определены победители очередного этапа конкурса "Путь к успеху" ($500)
Изменения в акции "Оплата за сообщения".
Как на одной публикации заработать $100
Открылся магазин MMGP
Ответить
 
Первый пост Опции темы
Сообщения прочитаны и/или просмотрены Сегодня, 16:10
Старый 17.06.2016, 16:25
#1
Интересующийся
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Форекс
Регистрация: 10.08.2014
Сообщений: 37
Поблагодарили: 1 раз
УГ: 0
КП: 0.000
Инвестиции в коммерческую недвижимость

На данном форуме очень активно обсуждаются инвестиции в недвижимость, но в основном речь идет о жилье. У таких инвестиций очень долгий срок окупаемости (как правило, 15-20 лет). Мы сейчас не будем брать во внимание инфляцию, чтобы не усложнять расчеты, предположим, что стоимость недвижимости и ее аренды коррелирует с инфляцией.

Я недавно начал интересоваться инвестициями в недвижимость, и заметил, что гораздо интереснее в плане инвестирования коммерческая недвижимость: допустим, в Москве и МО срок окупаемости комм. недвижимости 7-10 лет, практически в 2 раза меньше, чем жилой недвижимости.

Вот несколько примеров (не рекамы ради, а информации для):
https://www.avito.ru/moskva/kommerch...14_m_745809665

как видим, при цене помещения 4,19млн оно сдается в аренду за 45т.р., то есть срок окупаемости чуть меньше 8 лет.

https://www.avito.ru/moskva/kommerch...16_m_776943427

здесь цена помещения 3.69 млн, сдается за 39 т.р., то есть картина почти такая же- окупаемость чуть меньше 8 лет.


или пример из Краснодара:

https://www.avito.ru/krasnodar/komme...14_m_709954459

цена помещения 620т.р., арендатор платит 10т.р. (подозреваю, что ком. услуги отдельно, как это обычно бывает). Срок окупаемости чуть больше 5 лет.

или другой пример:

https://www.avito.ru/krasnodar/komme...ofis_105452013

цена 1,35млн, арендаторы платят 18т.р. - окупаемость чуть больше 6 лет.



При всей своей привлекательности, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют, конечно, и недостатки

Попробуем выделить плюсы и минусы.
Плюсы:
1) короткий срок окупаемости по сравнению с жилой недвижимостью
2) арендаторы, как правило, заселяются надолго (нет необходимости периодически искать новых), Ну тут конечно зависит от успешности их бизнеса
3) можно найти вариант с приемлемой ценой (для своего города), в 1.5-2 раза дешевле средней однокомнатной квартиры



Минусы:
1) с недавнего времени, повышающийся налог на комм. недвижимость, после 2017 года он будет составлять 2% от рыночной (оценочной) стоимости, то есть при доходности в 12,5% (без учета инфляции, опять же) в год, придется заплатить примерно 1/6 этой суммы в виде налога. Однако, налог на жилую недвижимость тоже будет близок к этому- 1,5%, так что здесь сравнение не сильно в пользу квартир.

2) практически необходимость заключать официальный договор аренды, а значит платить 13% налога с ренты. Но и при сдаче жилой лучше делать все по договору, чтобы не было потом неприятных ситуаций с арендаторами.

3) возможное влияние экономического спада, как следствие, фирма, арендующая комм. недвижимость, может закрыться, и, если ваш объект находится в непроходном месте, или имеет маленькую площадь, нового арендатора вы можете искать достаточно долго.


С учетом налогов окупаемость вырастет на 1-1.5 года, но это всё равно небольшая добавка, по сравнению с жилой недвижимостью.

В идеале, как я считаю, нужно иметь несколько небольших помещений на некотором удалении друг от друга, в которых в перспективе возможно открытие небольшой сети мини-магазинов/ателье/ремонтных мастерских. В любом случае, лучше иметь несколько помещений и арендаторов, чтобы денежный поток не прекращался при освобождении одного из помещений.

Интересен опыт форумчан по данному направлению
Cruiser07 вне форума  
Старый 20.06.2016, 00:57
#2
Профессионал
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 12.04.2011
Сообщений: 4,494
Благодарностей: 338
УГ: 0
КП: 0.075
подарки
награды Волшебный горшочек 
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Цитата:
Сообщение от Cruiser07 Посмотреть сообщение
2) практически необходимость заключать официальный договор аренды, а значит платить 13% налога с ренты. Но и при сдаче жилой лучше делать все по договору, чтобы не было потом неприятных ситуаций с арендаторами.
к сожалению и договор иногда не панацея (о проблемных арендаторах).
и по поводу 3го пункта сейчас очень актуально. много помещений стоит с вывеской "продам или аренда". по соседству строилось здание, как оказалось автомойка. так вот после стройки появилась вывеска продам. через пару месяцев уже "продам или аренда". но интереса нет... а деньги вложены...
__________________

Все мы устроены одинаково - только устроились по-разному!
zarubin вне форума  
Старый 02.07.2016, 21:43
#3
Любитель
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Форекс
Регистрация: 17.04.2014
Сообщений: 223
Благодарностей: 11
УГ: 0
КП: 0.030
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Цитата:
Сообщение от Cruiser07 Посмотреть сообщение
На данном форуме очень активно обсуждаются инвестиции в недвижимость, но в основном речь идет о жилье. У таких инвестиций очень долгий срок окупаемости (как правило, 15-20 лет). Мы сейчас не будем брать во внимание инфляцию, чтобы не усложнять расчеты, предположим, что стоимость недвижимости и ее аренды коррелирует с инфляцией.

Я недавно начал интересоваться инвестициями в недвижимость, и заметил, что гораздо интереснее в плане инвестирования коммерческая недвижимость: допустим, в Москве и МО срок окупаемости комм. недвижимости 7-10 лет, практически в 2 раза меньше, чем жилой недвижимости.

Вот несколько примеров (не рекамы ради, а информации для):
https://www.avito.ru/moskva/kommerch...14_m_745809665

как видим, при цене помещения 4,19млн оно сдается в аренду за 45т.р., то есть срок окупаемости чуть меньше 8 лет.

https://www.avito.ru/moskva/kommerch...16_m_776943427

здесь цена помещения 3.69 млн, сдается за 39 т.р., то есть картина почти такая же- окупаемость чуть меньше 8 лет.


или пример из Краснодара:

https://www.avito.ru/krasnodar/komme...14_m_709954459

цена помещения 620т.р., арендатор платит 10т.р. (подозреваю, что ком. услуги отдельно, как это обычно бывает). Срок окупаемости чуть больше 5 лет.

или другой пример:

https://www.avito.ru/krasnodar/komme...ofis_105452013

цена 1,35млн, арендаторы платят 18т.р. - окупаемость чуть больше 6 лет.



При всей своей привлекательности, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют, конечно, и недостатки

Попробуем выделить плюсы и минусы.
Плюсы:
1) короткий срок окупаемости по сравнению с жилой недвижимостью
2) арендаторы, как правило, заселяются надолго (нет необходимости периодически искать новых), Ну тут конечно зависит от успешности их бизнеса
3) можно найти вариант с приемлемой ценой (для своего города), в 1.5-2 раза дешевле средней однокомнатной квартиры



Минусы:
1) с недавнего времени, повышающийся налог на комм. недвижимость, после 2017 года он будет составлять 2% от рыночной (оценочной) стоимости, то есть при доходности в 12,5% (без учета инфляции, опять же) в год, придется заплатить примерно 1/6 этой суммы в виде налога. Однако, налог на жилую недвижимость тоже будет близок к этому- 1,5%, так что здесь сравнение не сильно в пользу квартир.

2) практически необходимость заключать официальный договор аренды, а значит платить 13% налога с ренты. Но и при сдаче жилой лучше делать все по договору, чтобы не было потом неприятных ситуаций с арендаторами.

3) возможное влияние экономического спада, как следствие, фирма, арендующая комм. недвижимость, может закрыться, и, если ваш объект находится в непроходном месте, или имеет маленькую площадь, нового арендатора вы можете искать достаточно долго.


С учетом налогов окупаемость вырастет на 1-1.5 года, но это всё равно небольшая добавка, по сравнению с жилой недвижимостью.

В идеале, как я считаю, нужно иметь несколько небольших помещений на некотором удалении друг от друга, в которых в перспективе возможно открытие небольшой сети мини-магазинов/ателье/ремонтных мастерских. В любом случае, лучше иметь несколько помещений и арендаторов, чтобы денежный поток не прекращался при освобождении одного из помещений.

Интересен опыт форумчан по данному направлению
Именно сейча когда спад в экономике, жилая и недорогая недвжимость уходит лучше, но когда экономика востановится, то спрос на коммерческую думаю опять обгонит.
Alex19821982 вне форума  
Старый 13.07.2016, 17:06
#4
Заблокированный
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Ставки на спорт
Регистрация: 19.04.2016
Сообщений: 10
Поблагодарили: 1 раз
УГ: 0
КП: 0.000
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Цитата:
Сообщение от zarubin Посмотреть сообщение
и по поводу 3го пункта сейчас очень актуально. много помещений стоит с вывеской "продам или аренда". по соседству строилось здание, как оказалось автомойка. так вот после стройки появилась вывеска продам. через пару месяцев уже "продам или аренда". но интереса нет... а деньги вложены...
Вот именно поэтому нужно тщательно выбирать объект недвижимости, в который планируете вложиться. Ведь если приобрести помещение где-нибудь в офисном здании, таком как бизнес центр Покровка , то рядом явно никогда не появится автомойка. Опять же сдать такой офис можно будет подороже, да и желающие на него всегда найдутся.
Баннер: {{ slide.title }}
Sergo88 вне форума  
Старый 08.09.2016, 19:48
#5
Интересующийся
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Доверительное управление
Регистрация: 07.09.2016
Сообщений: 15
Благодарностей: 5
УГ: 0
КП: 0.000
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Цитата:
Сообщение от Cruiser07 Посмотреть сообщение
2) практически необходимость заключать официальный договор аренды, а значит платить 13% налога с ренты. Но и при сдаче жилой лучше делать все по договору, чтобы не было потом неприятных ситуаций с арендаторами.
Зачем 13%? Регистрация ИП и платить 6% всего.
Consulter вне форума  
Старый 10.09.2016, 10:18
#6
Интересующийся
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Свой бизнес
Регистрация: 12.08.2016
Сообщений: 6
Благодарностей: 0
УГ: 0
КП: 0.000
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под какой процент можно взять в кредит недвижимость?
mariyc вне форума  
Старый 10.09.2016, 12:36
#7
Любитель
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 21.04.2013
Сообщений: 469
Благодарностей: 97
УГ: 0
КП: 0.229
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Цитата:
Сообщение от Consulter Посмотреть сообщение
Зачем 13%? Регистрация ИП и платить 6% всего.
Так проще тогда Общество с ограниченной ответственностью зарегистрировать. Там так же есть упрощенная система налогообложения 6% с дохода. Только не отвечаешь по обязательствам личным имуществом и не надо платить фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС.
alexttd вне форума  
Старый 11.09.2016, 08:26
#8
Блог-newhyip.com
Форекс-блогер
 
Аватар Asal
 
Инвестирую в: Свой бизнес
Регистрация: 19.02.2015
Сообщений: 6,560
Благодарностей: 2,399
УГ: 3
Записей в FX-блоге: 932
Подписок: 4
КП: 0.269
подарки
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Цитата:
Сообщение от Alex19821982 Посмотреть сообщение
Именно сейча когда спад в экономике, жилая и недорогая недвжимость уходит лучше, но когда экономика востановится, то спрос на коммерческую думаю опять обгонит.
Только у Вас должна быть уверенность, что она обгонит именно для вашего обьекта недвижимости и именно в этом месте, а то требования слегка меняются со временем.
Asal вне форума  
Старый 11.09.2016, 12:00
#9
Интересующийся
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Доверительное управление
Регистрация: 07.09.2016
Сообщений: 15
Благодарностей: 5
УГ: 0
КП: 0.000
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Цитата:
Сообщение от alexttd Посмотреть сообщение
Так проще тогда Общество с ограниченной ответственностью зарегистрировать. Там так же есть упрощенная система налогообложения 6% с дохода. Только не отвечаешь по обязательствам личным имуществом и не надо платить фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС.
Не проще. Из ООО ещё как-то деньги надо вывести, а значит либо заплатить еще 13% НДФЛ, или использовать черные и серые схемы, что тоже денег стоит, а иногда и не только денег, но и нервов.

Кроме того, за что Вы собрались отвечать при сдаче в аренду? Какие такие риски, которые страх вызывают? А практику судов сейчас изучали, что ответственность перекладывается на дирека и учредителей?
Consulter вне форума  
Старый 11.09.2016, 19:20
#10
Любитель
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 21.04.2013
Сообщений: 469
Благодарностей: 97
УГ: 0
КП: 0.229
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Цитата:
Сообщение от Consulter Посмотреть сообщение
Из ООО ещё как-то деньги надо вывести, а значит либо заплатить еще 13% НДФЛ, или использовать черные и серые схемы
Никакой проблемы не вижу вывести деньги из ООО без НДФЛ 13%. Все уже за вас давно придумано.

Цитата:
Сообщение от Consulter Посмотреть сообщение
Кроме того, за что Вы собрались отвечать при сдаче в аренду? Какие такие риски, которые страх вызывают?
В предпринимательской деятельности всегда есть риски. Это даже законодательно закреплено. Прочтите хотя бы ст. 2 ГК РФ.
Цитата:
Сообщение от Consulter Посмотреть сообщение
А практику судов сейчас изучали, что ответственность перекладывается на дирека и учредителей?
Знаком с этой практикой. И там нет поголовного переложения ответственности. Кроме того, процедуры привлечения к ответственности у ИП и "дирека и учредителей" совершенно разные.
alexttd вне форума  
Старый 26.09.2016, 15:19
#11
Специалист
 
Пол: Женский
Адрес: Мелитополь
Инвестирую в: Свой бизнес
Регистрация: 23.08.2016
Сообщений: 935
Благодарностей: 114
УГ: 2
КП: 0.075
Re: Инвестиции в коммерческую недвижимость

По поводу того, что заселяются туда всерьез и на долго не соглашусь. Фирмы сейчас все чаще терпят крах и закрываются одна за другой. Поэтому есть риск что пару лет такое здание будет пустовать.
__________________

Очень прошу помочь )))
И очень очень прошу помочь!!!
Anavuajna вне форума  
Ответить
Войдите, чтобы оставить комментарий.
Сообщения прочитаны и/или просмотрены Сегодня, 16:10
Опции темы

Быстрый переход
Похожие темы
Тема Автор Раздел Ответов Последнее сообщение
Инвестиции в недвижимость legard Недвижимость 79 04.11.2016 10:25
«Яндекс» поможет продать коммерческую недвижимость Tigrenish Недвижимость 7 17.05.2016 23:43
В Европе поставлен исторический рекорд инвестиций в коммерческую недвижимость bizneser Недвижимость 0 11.02.2016 14:46
Инвестиции в коммерческую недвижимость упали до минимума uzalbert Недвижимость 1 06.10.2015 18:55
Инвестиции в коммерческую недвижимость в мире за 2015 составят $730-750 млрд. Angelika78 Недвижимость 0 13.01.2015 15:18


Случайные темы
Аватар Zenit
Турнир №28. Правила, вопросы и обсуждения.
От Zenit в разделе «Архив: Конкурсы по ставкам на спорт»
Аватара нет
ПАММ-счет isoarasawind:624994 (ForexTrend)
От Parad в разделе «Архив: Инвестирование в ПАММ-счета»
Аватара нет
Вопрос матерым трейдерам
От Veronst в разделе «Forex: форум для начинающих»
Аватар kobilnyk
Глава BP назвал санкции против России неэффективными
От kobilnyk в разделе «Новости в мире финансов и инвестиций»
Аватар Rost77
Продвижение сайта с помощью запросов с ошибками
От Rost77 в разделе «Маркетинг: общий форум»
.     
Пользователей
411,756
Тем
471,396
Сообщений
11,663,790