Как поменять старую квартиру на новую?

Схему трейд-ин, позаимствованную на автомобильном рынке, уже используют многие компании

Что делать, если старая квартира вас давно не устраивает, а на новую денег нет? Можно обменять одно жилье на другое по схеме трейд-ин. Такую услугу сегодня предлагают некоторые компании. Но если вы думаете, что придете к застройщику, отдадите документы на старую квартиру, а взамен получите свидетельство о праве собственности на новую, то глубоко ошибаетесь.

С выкупом и без

Схема была заимствована рынком жилья у рынка автомобильного. Но в сфере недвижимости она видоизменилась, приспосабливаясь к потребностям покупателей и продавцов квадратных метров. Трейд-ин – это когда компания (как правило, застройщик, иногда – агентство недвижимости) выкупает у клиента квартиру на собственные средства. При этом оценивают вторичное жилье обычно на 10-30% дешевле его рыночной стоимости. Застройщик становится собственником квартиры и потом уже реализует ее самостоятельно. А клиент взамен сразу же приобретает жилье в новостройке. Правда, если денег, вырученных за вторичку, не хватит, чтобы покрыть стоимость квартиры в новом доме, то недостающую сумму придется доплатить.
Однако подобная система пока приживается плохо. По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «Миэль-Новостройки», застройщику невыгодно выкупать вторичные квартиры и брать тем самым к себе на баланс еще один объект (со всеми издержками по его дальнейшей перепродаже и налогами). Ему бы свой проект реализовать, не говоря о дополнительных обременениях.
Поэтому на нашем рынке чаще пользуются так называемой системой взаимозачета (некоторые эксперты ее тоже называют трейд-ин). «Суть заключается в том, что клиент через одну компанию реализует свое жилье на вторичном рынке по адекватной стоимости, а на полученные деньги приобретает квартиру в новостройке», – рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Обычно на период продажи старой квартиры жилье в новостройке бронируется.
Схемы отличаются, в первую очередь, скоростью сделки. В первом случае обмен происходит в самые короткие сроки, во втором – придется подождать, пока найдется покупатель, зато вторичку можно продать по нормальной рыночной цене, без дисконта.

Чем не альтернатива?

Возникает вполне логичный вопрос: если старая квартира продается, а взамен приобретается новая, то чем этот процесс отличается от обычной альтернативной сделки? Как объясняет Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty, под трейд-ином понимают сделку, связанную именно с покупкой новостройки. При этом клиент, выставляя свою старую квартиру на продажу, уже точно знает, какой объект он хочет купить, и этот объект для него бронируют. Кроме того, сначала полностью проходит сделка купли-продажи квартиры клиента, а позже – оплата прав на новостройку (тогда как при общепринятой альтернативной сделке продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно). Заключение договора долевого участия возможно в период государственной регистрации сделки со старой квартирой.

Кому выгодно?

Как считают эксперты, и трейд-ин, и взаимозачет в сегодняшних условиях будут использоваться все чаще, ведь по сути, это дополнительные схемы финансирования для приобретения новостройки.
«Количество сделок по системе трейд-ин будет однозначно увеличиваться. Это связано, в первую очередь, с существенным ухудшением ситуации по выдаче ипотечных кредитов и сокращением числа покупателей-ипотечников», – отмечает Нина Кузнецова.
То есть данная схема подойдет покупателям, у которых нет возможности взять ипотечный кредит для покупки новой квартиры, но есть какие-то накопления и «старая» недвижимость. Трейд-ин для них является реальным инструментом для улучшения жилищных условий. В принципе, по системе взаимозачета можно реализовать любую недвижимость – будь то квартира, загородный дом или земельный участок. Но о побочных эффектах таких сделок тоже надо иметь представление.

Что нужно иметь в виду

Если говорить о схеме трейд-ин в чистом виде (то есть с выкупом старой квартиры компанией), то существенным ее недостатком является занижение цены на вторичку. За нее дают обычно не выше 70% от рыночной стоимости, пояснила Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Кроме того, требования к выкупаемому жилью довольно строгие, так как оно должно быть ликвидным. Обязательные условия: квартира находится в Москве, свободна юридически и физически. Доли и комнаты в коммуналках в сделке по схеме трейд-ин не используют.
Что касается взаимозачета, то у этого механизма тоже есть свои недостатки. Главный вопрос – где жить в период с момента продажи старой квартиры и до получения ключей от новой? У продавца вторички должно быть какое-то временное пристанище, где можно переждать, а также стать на регистрационный учет до оформления собственности на новостройку.
Еще один важный момент – участие в сделке несовершеннолетних. Если в числе собственников старой квартиры есть дети, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешения на продажу.
Существенным минусом является и ограниченный срок бронирования квартиры в новостройке. Застройщики чаще всего соглашаются зарезервировать жилье на две-четыре недели, не дольше (особенно если проект востребованный). Соответственно, с продажей старого жилья тянуть нельзя, а значит, надо быть готовым опять-таки снизить его цену.

Источник.

Схема трейд-ин, будет работать,только, если сойдутся в цене по продаже и покупке.

Хороший материал. Интересный.
Но самое ценное как всегда в конце или мелким шрифтом )))))
Ко времени, которое необходимо для продажи квартиры, следует добавить время необходимое на приведение новостройки в состояние пригодное для проживания. В большинстве случаев квартиры в новостройках продаются без отделки, а построенные "под ключ" требуют переделки т.к. отделка выполненная застройщиком не выдерживает критики.
Таким образом, необходимо учитывать, что временное жилье потребуется на несколько месяцев или даже год. К расходам на найм временного жилья необходимо добавить и расходы на выполнение отделки или переделки в новостройке. В сочетании с дисконтном при использовании trade-in совокупные финансовые потери могут стать очень существенными.
Чтобы минимизировать эти потери имеет смысл покупать новую квартиру не в новостройке, а на вторичке, в состоянии готовом для заселения или требующую незначительных затрат на косметический ремонт и встроенную технику.
Но такой подход это уже не trade-in, а классическая альтернатива.
Но с trade-in тема интересна и требует изучения. При определенной организации ее можно сделать более привлекательной. Здесь главное понять, какова емкость рынка подобных клиентов.
Предлагаю автору открыть опрос и выяснить насколько такая схема востребована. Кто "ЗА" пишите.

а чем отличается от обычной встречки?

А не рассматривается вариант ипотеки при приобретении квартиры в новострое, ведь понятно, что старая квартира не может стоить столько же сколько и новострой. Вот если бы в качестве доплаты выступала ипотека, тогда такой вариант был бы действительно интересным и перспективным, а то опять столкнемся с тем, что у людей не будет доплаты.

Не вижу выгоды. Всегда можно продать старую квартиру и купить новую. Только в новострое вас будуд ждать голые стены, а значит нужна еще одна квартира на время ремонта

Я тоже не поняла, чем это отличается от уже существующих схем.

Если для человека 30% квартиры - не деньги, то схема очень даже удобна.
В моем городе была одна компания, которая занималась выкупом вторички с 10-20% дисконтом, в итоге обанкротилась.

Старая квартира очень даже может стоить дороже квартиры в новом здании. В первую очередь это зависит от местоположения обоих объектов.

Те же яйца, только в профиль, по-моему. Ничем от обычной продажи хозяином вторички и купли им же первички не отличается. Просто этому действу придумали модное название.

Да, собственно, ничем. ))

это 2 разных человека (организации). сначала с одними договора купли-продажи и т.п., потом с другими. а тут все в одном месте с одним человеком. если выбрать серьезную фирму и кидалово на порядок меньше будет. но вот по цене за свою квартиру вряд ли много получиться

Тогда лучше сначала выгодно продать старую квартиру, чтобы потом купить новую и на цене не прогадать.

Nexus Polaris, ну тогда вероятность кидалова возрастает в 2 раза (собственно делаешь 2 сделки, вместо одной). и продавая свою нужно же где то жить. так что трейд-ин в этом плане интереснее выглядит. но как реально будет работать такая система - вопрос

А хватит ли у семьи денег на переделку, аренду и оплату коммуналки. К тому же за это время аренда может подняться. Так что тут боков хватает.

В этом и весь прикол. Какой смысл продавать квартиру с таким дисконтом? Можно просто подождать и продать по рыночной цене, ну или немного дешевле.

Смотря какая квартира

Очень долго перепроверял агенство недвижимости через которое можно было поменять одну квартиру на другую.
Коллеги порекомендовали https://инвестпроект-мск.рф , остался доволен.