Математический расчет или что делать с квартирой в Москве - Недвижимость | MMGP
Присоединяйтесь к нашему инвестиционному форуму, на котором уже 434,827 пользователей. Чтобы получить доступ ко многим закрытым разделам и начать общение -  .
Вход через:  
Обсуждение инвестиций в недвижимость (жилая, коммерческая, зарубежная, загородная) Инвестирование с целью продажи, сдачи в аренду, в качестве залога и т.д.
Важная информация
Есть опыт работы с криптовалютами? Заведи Крипто-Блог и заработай на нём!
Торгуешь криптовалютой? Оставь свой отзыв о бирже!
Разбираешься в криптовалюте? Прими участие в акции Крипторайтер 2.0 (2-10 поинтов за 1000 символов)
Изменения в акции "Оплата за сообщения".
Как на одной публикации заработать $100
Ответить
 
Первый пост Опции темы
Сообщения прочитаны и/или просмотрены Сегодня, 20:50
Старый 26.06.2014, 21:50
#1
Интересующийся
 
Пол: Мужской
Возраст: 30
Регистрация: 23.12.2013
Сообщений: 9
Поблагодарили: 1 раз
УГ: 0
КП: 0.000
Вопрос Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Доброго времени суток. Суть дела такая: в скором времени я стану обладателем однокомнатной квартиры, на окраине Москвы (которая достается мне не своим заработком). Вместо заселения я планирую на этом заработать.
Для примера оценим квартиру в 5.000.000 рублей. И так:
Первое, что приходит в голову: Вложиться в ремонт и сдавать ее. Цены варьируются от 25.000 до 35.000 рублей за месяц. Что за год получается – от 300.000 до 420.000 рублей. В процентном соотношении прибыль составляет от 6% до 8,4% от суммы имущества. Ожидаемый среднестатистический процент инфляции на 2014 год составляет 6%.
(плюсы) Недвижимость с каждым годом дорожает. Финансовая защищенность.
(минусы) Тенденция, на съем жилья в Москве, идет на убыль.
Второе: Продать квартиру и вложить всю сумму (в 2-3 банка) под проценты. Топовые Российские банки дают не более 10% в год. Что дает возможность заработать на этом 500.000 рублей. Уже интересней, но за вычетом инфляции “чистой прибыли” остается не так уж и много.
(плюсы) По сравнению с первым вариантом прибыль увеличивается.
(минусы) Возрастает шанс, в один прекрасный момент, потерять значительную часть денег.
А вот дальше мои математические познания заканчиваются. И здесь мне требуется Ваша помощь. Очень прошу расшифровать свой вариант действия или вложения. Подкрепляя свое решение простецкой математикой в % предполагаемой прибыли и озвучивании шанса потери состояния.
Epinefrine вне форума  
Сказали спасибо:
neva2012 (25.02.2015)
Старый 27.06.2014, 10:10
#2
.
Главные модераторы
 
Пол: Мужской
Регистрация: 21.07.2007
Сообщений: 20,350
Благодарностей: 11,793
Записей в блоге: 1
УГ: 53
подарки
награды Волшебный горшочек Продавец фантиков Ветеран MMGP.RU 
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

у меня квартира в городке подешевле, и я выбрал первый вариант.
только учтите, в реальности получится еще меньше, вычтите коммуналку и мелкие ремонты, то телик сгорел, то кран потек, или соседи залили, а лет через 5 потребуется очередной ремонт. при везучести с квартирантами и раньше.
по поводу что недвижимость с каждым годом дорожает, это совсем не означает что тенденция продолжится.
но тем не менее я остановился на этом варианте, поскольку указанный вами минус второго:
Цитата:
Сообщение от Epinefrine Посмотреть сообщение
(минусы) Возрастает шанс, в один прекрасный момент, потерять значительную часть денег.
для меня неприемлем.

если у вас другие требования, т.е. хочется рискнуть, то если повезет - прибыль будет больше, а не повезет.... собственно как и везде, чем больше хочешь получить тем больше нужно рисковать.

точного расчета тут не получится, очень много неизвестных, от стоимости квартиры через 5 лет, до уровня инфляции.

Последний раз редактировалось emerald; 27.06.2014 в 10:21.
emerald вне форума  
Сказали спасибо 2 раз(а):
morg (28.06.2014), silv33 (30.06.2014)
Старый 27.06.2014, 10:23
#3
Топ Мастер
 
Пол: Мужской
Возраст: 32
Адрес: Сибирский Федеральный Округ, Восточная Сибирь, Красноярский край
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 06.01.2009
Сообщений: 8,404
Благодарностей: 1,513
Записей в блоге: 5
УГ: 66
КП: 0.041
подарки
награды Волшебный горшочек 
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Была новость мол китайцев пустят строить дома и мол они дешевле будут продавать,
конечно это не скоро но в перспективе падение цен.
Проще в банк вложится, накопить проценты и потом уж покупать квартиру еще одну.
Room вне форума  
Старый 28.06.2014, 22:34
#4
Интересующийся
 
Пол: Мужской
Возраст: 30
Регистрация: 23.12.2013
Сообщений: 9
Поблагодарили: 1 раз
УГ: 0
КП: 0.000
Автор темы Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Спасибо большое за ваше мнение! Мнения разделились... Может еще у кого-то есть желание поделиться советом?
Epinefrine вне форума  
Старый 29.06.2014, 23:20
#5
Любитель
 
Пол: Мужской
Регистрация: 03.05.2013
Сообщений: 297
Благодарностей: 64
УГ: 0
КП: 0.132
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Что-то не видно падение цен на недвижимость. Если дом не потрепаный,с нормальными комуникациями ,подъездами инфраструктурой. Конечно сдача в наем.

Цены упадут когда введут повышеный налог на недвижимость при наличии в собственности двух и более квартир, вот тогда пузырь начнет сдуваться потихоньку.
палтус вне форума  
Старый 30.06.2014, 22:28
#6
Мастер
 
Пол: Мужской
Регистрация: 08.08.2009
Сообщений: 2,871
Благодарностей: 1,603
УГ: 0
КП: 0.446
награды Волшебный горшочек 
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от палтус Посмотреть сообщение
Цены упадут когда введут повышеный налог на недвижимость при наличии в собственности двух и более квартир, вот тогда пузырь начнет сдуваться потихоньку.
Думаю, что лишние квартиры просто переоформят на ближайших родственников и все дела.
Epinefrine, а если продать одну в Москве и купить две (или сколько там получится) в другом городе, где ожидается взлет цен на недвигу? (Ну, как в Сочи, например)
silv33 вне форума  
Сказали спасибо:
den malinos (30.06.2014)
Старый 30.06.2014, 22:40
#7
Заблокированный
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Свой бизнес
Регистрация: 22.11.2009
Сообщений: 1,048
Благодарностей: 150
УГ: 0
КП: 0.000
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от silv33 Посмотреть сообщение
Думаю, что лишние квартиры просто переоформят на ближайших родственников и все дела.
Epinefrine, а если продать одну в Москве и купить две (или сколько там получится) в другом городе, где ожидается взлет цен на недвигу? (Ну, как в Сочи, например
Кстати очень интересный вариант,а если между первым и вторым выбирать так уж лучше 1.
Баннер: {{ slide.title }}
den malinos вне форума  
Сказали спасибо:
silv33 (30.06.2014)
Старый 01.07.2014, 01:38
#8
Любитель
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 19.06.2014
Сообщений: 284
Благодарностей: 167
УГ: 0
КП: 0.124
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от silv33 Посмотреть сообщение
(Ну, как в Сочи, например)
Или Крым, например, сейчас интересен. Можно присмотреться к городам, которые будут обслуживать новый газопровод в Китай. Есть родственники в одном из газпромовских городов за полярным кругом - очень неплохо там
slaiderman вне форума  
Старый 01.07.2014, 01:57
#9
Профессионал
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Свой бизнес
Регистрация: 18.01.2013
Сообщений: 1,101
Благодарностей: 348
УГ: 0
КП: 0.439
подарки
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Проще считать так:
1) какой % от стоимости зарабатываете на сдаче в аренду? Без учета инфляции + увеличение стоимости.
2) какой % получаете на депозит. С учетом инфляции.
Я бы выбрал первый вариант. все же иметь реальные ценности надежнее, чем депозиты. Минус только низкая ликвидность.
AlexLatvija вне форума  
Старый 01.07.2014, 17:08
#10
Специалист
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Стартапы
Регистрация: 24.06.2014
Сообщений: 1,023
Благодарностей: 163
УГ: 0
КП: 0.140
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от slaiderman Посмотреть сообщение
Или Крым, например, сейчас интересен. Можно присмотреться к городам, которые будут обслуживать новый газопровод в Китай. Есть родственники в одном из газпромовских городов за полярным кругом - очень неплохо там
Покупка в Крыму именно сейчас хороший вариант, тем более цены пока не взлетели на недвижимость
McBurger вне форума  
Старый 03.07.2014, 18:08
#11
Любитель
 
Имя: Игорь
Пол: Мужской
Адрес: Москва
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 03.07.2014
Сообщений: 207
Благодарностей: 145
УГ: 0
КП: 0.000
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от Epinefrine Посмотреть сообщение
Спасибо большое за ваше мнение! Мнения разделились... Может еще у кого-то есть желание поделиться советом?
Есть некоторый опыт управления недвижимостью и инвестирования в нее. 3 инвестиционные квартиры в Москве.
Необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость это инструмент долгосрочный. Соответственно сравнивать его со спекулятивными инструментами не имеет смысла. Итак:
1. Если сравнивать депозит и инвестиции в жилую недвижимость, то последнее эффективнее. Депозит не покрывает инфляцию, а недвижимость ее всегда догоняет, но с некоторым запаздыванием. Посмотрите график роста стоимости недвижимости за последние 14 лет, срежьте пузырь который надулся в конце 2007 и вы поймете, что квартиры подорожали >600%. Добавьте сюда доход от аренды!
2. Недвижимость это защитный актив! Вспомните экономические коллапсы России в 1990, 1998 (2008 не в счет - это обрушение финансового пузыря в США). Кооперативная двушка в Митино в 1988 стоила 6000р.!!!! А теперь с учетом того, что убрали 000 в 90-х она стоит...... самому страшно! В 1989 Сберкасса (правопреемник Сбербанк) давала 3% годовых! Есть вопросы? У экономистов к будущему финансовому устройству мира много вопросов.
3. Жилая недвижимость это потребность основополагающая (по пирамиде Маслоу). Без нее человек просто не выживет, тупо зимой замерзнет. Без всего можно обойтись, кроме трех вещей: еда, одежда, крыша над головой. Поэтому спрос на нее будет всегда!
Вот как то так.
Если мой пост интересен, то могу подсказать эффективные способы управления жилой недвижимостью.

добавлено через 3 минуты
Цитата:
Сообщение от AlexLatvija Посмотреть сообщение
Проще считать так:
1) какой % от стоимости зарабатываете на сдаче в аренду? Без учета инфляции + увеличение стоимости.
2) какой % получаете на депозит. С учетом инфляции.
Я бы выбрал первый вариант. все же иметь реальные ценности надежнее, чем депозиты. Минус только низкая ликвидность.
Полностью согласен! Тут и обсуждать нечего!

добавлено через 9 минут
Цитата:
Сообщение от палтус Посмотреть сообщение
Что-то не видно падение цен на недвижимость. Если дом не потрепаный,с нормальными комуникациями ,подъездами инфраструктурой. Конечно сдача в наем.

Цены упадут когда введут повышеный налог на недвижимость при наличии в собственности двух и более квартир, вот тогда пузырь начнет сдуваться потихоньку.
Этот налог обходится элементарно. Зарегистрируйте ООО с упрощенной системой налогообложения (УСН - 6% от выручки) с одним учредителем. Перевидите на него всю лишнюю недвижимость. Все. Еще и на НДФЛ сэкономите.

Последний раз редактировалось vw01563; 03.07.2014 в 18:18. Причина: Добавлено сообщение
vw01563 вне форума  
Сказали спасибо:
Ratatara (20.08.2014)
Старый 05.07.2014, 23:21
#12
Интересующийся
 
Пол: Мужской
Возраст: 30
Регистрация: 23.12.2013
Сообщений: 9
Поблагодарили: 1 раз
УГ: 0
КП: 0.000
Автор темы Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

silv33, к сожалению для меня это не приемлемо. Только Москва, только Хардкор)
Epinefrine вне форума  
Старый 06.07.2014, 00:47
#13
Профессионал
 
Пол: Мужской
Возраст: 32
Адрес: ХМАО
Инвестирую в: Фондовый рынок
Регистрация: 22.01.2013
Сообщений: 857
Благодарностей: 385
УГ: 0
КП: 0.169
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цены на квартиры растут в среднем на 14 процентов последние 14 лет (удвоение каждые 5 лет). По сути это реальная инфляция. Еда дорожает примерно на столько же. И это не прекратится.
Доход от сдачи в аренду ещё 6%. Итого получается доход 20% в год+ полная защита от валютных рисков.
В принципе не так много, но факт защиты для многих является определяющим.

Есть вариант получать те же 15%, если вложиться в акции. Конечно, с первого взгляда кажется, что бессмысленно, но акции всегда догоняют инфляцию на длительных промежутках времени. А некоторые инвестиционные идеи рынка акций могут давать прибыль. + примерно 5% дивиденды каждый год.
Защита от валютных рисков не полная, но зато ликвидность выше на порядок. К тому же можно попробовать использовать иностранные рынки. Капитал более 100000$ это позволяет.

Дополнительный плюс от продажи квартиры- это то, что часть можно положить в рисковые активы. ПАММы... 50% в год- средний доход.
Кстати, в интернете есть достаточно надежные варианты вложения с доходностью около 15-19% годовых. Бюджетные автоматы. Причем эти доходы будут более осязаемые, чем рост акций в перспективе.

Диверсификация обеспечит гораздо большую ликвидность и повышенную доходность. Но использование высокодоходных инструментов должно определяться личной склонностью к риску.

Если бы на меня московская квартира свалилась, сдавал бы в аренду, а то, что уже в ПАММах оставил крутиться. Получился бы сбалансированный портфель (сейчас имею высокорисковый).

Последний раз редактировалось Infil123; 06.07.2014 в 00:57.
Infil123 вне форума  
Старый 07.07.2014, 02:32
#14
Профессионал
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 12.04.2011
Сообщений: 4,943
Благодарностей: 368
УГ: 0
КП: 0.072
подарки
награды Волшебный горшочек 
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от slaiderman Посмотреть сообщение
Есть родственники в одном из газпромовских городов за полярным кругом - очень неплохо там
простите, а что вы под словом неплохо имеете ввиду? там есть работа для обычного приезжего и дешевая недвижимость?
__________________

Все мы устроены одинаково - только устроились по-разному!
zarubin вне форума  
Старый 07.07.2014, 16:18
#15
Любитель
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 19.06.2014
Сообщений: 284
Благодарностей: 167
УГ: 0
КП: 0.124
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от zarubin Посмотреть сообщение
простите, а что вы под словом неплохо имеете ввиду? там есть работа для обычного приезжего и дешевая недвижимость?
Я имею ввиду, что те, кто там живет достаточно неплохо себя чувствуют (за исключением климата). Если есть где жить и есть работа. Хотя, без жилья и работы везде плохо
slaiderman вне форума  
Старый 09.07.2014, 19:23
#16
Профессионал
 
Пол: Мужской
Возраст: 32
Адрес: ХМАО
Инвестирую в: Фондовый рынок
Регистрация: 22.01.2013
Сообщений: 857
Благодарностей: 385
УГ: 0
КП: 0.169
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Я из ХМАО. В моем родном городе плохо. В городах побольше и южнее зарплаты больше, работу найти легче и цены на еду меньше. Жилье в больших городах дороже, но гораздо более инвестиционно привлекательно.
Infil123 вне форума  
Старый 10.07.2014, 11:47
#17
Любитель
 
Имя: Игорь
Пол: Мужской
Адрес: Москва
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 03.07.2014
Сообщений: 207
Благодарностей: 145
УГ: 0
КП: 0.000
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от Infil123 Посмотреть сообщение
Если бы на меня московская квартира свалилась, сдавал бы в аренду, а то, что уже в ПАММах оставил крутиться. Получился бы сбалансированный портфель (сейчас имею высокорисковый).
А зачем целая квартира? Есть возможность инвестировать в часть московской квартиры и получать ежемесячный доход от аренды и роста стоимости недвижимости. Очень надежно и без рисков. Люди у которых не хватает целиком на квартиру начали кооперироваться друг с другом: http://www.youtube.com/watch?feature...&v=H6qtPMIpbco
vw01563 вне форума  
Старый 10.07.2014, 18:10
#18
Профессионал
 
Пол: Мужской
Возраст: 32
Адрес: ХМАО
Инвестирую в: Фондовый рынок
Регистрация: 22.01.2013
Сообщений: 857
Благодарностей: 385
УГ: 0
КП: 0.169
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Я не знаю, что за контор HOFD. Вот единственная тема, куда бы я согласился инвестировать в недвижимость (я имею ввиду юридическую сторону).
А этот HOFD вполне может быть хайпом.
Infil123 вне форума  
Сказали спасибо:
morg (11.07.2014)
Старый 10.07.2014, 18:44
#19
Специалист
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Стартапы
Регистрация: 24.06.2014
Сообщений: 1,023
Благодарностей: 163
УГ: 0
КП: 0.140
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от Infil123 Посмотреть сообщение
Жилье в больших городах дороже, но гораздо более инвестиционно привлекательно.
что значит привлекательно инвестиционно? Купить там квартиру с целью перепродажи или перехать и жить и получать зарплату больше?
McBurger вне форума  
Старый 12.07.2014, 02:12
#20
Любитель
 
Имя: Игорь
Пол: Мужской
Адрес: Москва
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 03.07.2014
Сообщений: 207
Благодарностей: 145
УГ: 0
КП: 0.000
Re: Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

Цитата:
Сообщение от Infil123 Посмотреть сообщение
Я не знаю, что за контор HOFD. Вот единственная тема, куда бы я согласился инвестировать в недвижимость (я имею ввиду юридическую сторону).
А этот HOFD вполне может быть хайпом.
Посетил вчера их второй онлайн вебинар, на котором они все объясняют. К Хайпу HOFD.ru не имеет ни малейшего отношения! У них на сайте все документы выложены в том числе свидетельство о собственности на квартиру, которая находится в долевой собственности пайщиков. Проект представляет из себя два официальных юр лица, кооператив "Дом моей мечты" и ООО "Хофд", которое управляет недвижимостью. Я уже написал заявление о вступлении в кооператив. 6100р не критичная сумма для меня, а проект ну очень интересный с моей точки зрения!!! Но не из за доходности. Реализованная доходность за счет роста стоимости пая и дохода от аренды всего 11,4% годовых.
С проектом Мортона эти проекты очень похожи. Разница в том, что у Мортона инвестиции не в недвижимость, а в строительство новостроек. А у HOFD.RU квартира давно построена и сдана в аренду. А принцип один и тот же.

Последний раз редактировалось vw01563; 12.07.2014 в 02:16.
vw01563 вне форума  
Ответить
Войдите, чтобы оставить комментарий.
Сообщения прочитаны и/или просмотрены Сегодня, 20:50
Опции темы

Быстрый переход
Похожие темы
Тема Автор Раздел Ответов Последнее сообщение
Расчет хоккея alexk_ft Стратегии и прогнозы 16 23.12.2012 10:47
Математический анализ рынка.Математический расчет целевых уровней рынка по Фибоначчи Aneon Торговые сигналы 17 08.12.2012 00:08
Расчет баскетбола alexk_ft Стратегии и прогнозы 381 22.02.2012 18:53
Расчет волны! Ruslan33 Торговые стратегии 12 09.09.2010 13:16


Случайные темы
Аватара нет
Выгодное вложение в научный проект
От Дмитрий Шаповалов в разделе «Архив: Инвестирование в стартапы»
Аватара нет
НП МОФТ объявило о начале выплаты компенсаций клиентам Forex MMCIS Group!
От Alex1172 в разделе «Претензии к компаниям MMCIS и Mill Trade»
Аватара нет
CapitalBit - capitalbit.net
От davidd в разделе «Архив: Список проблемных/неактивных/закрытых программ»
Аватара нет
Как всегда зарабатывать на форексе.
От Web-master в разделе «Forex: общий форум»
Аватара нет
Рад всех приветствовать!
От Максим Плаксин 1541473079 в разделе «Знакомства и встречи»
Аватар inik1080
Google предложит сертификацию в качестве мобильного веб-разработчика за $99
От inik1080 в разделе «Новости в мире финансов и инвестиций»
.     
Пользователей
434,827
Тем
504,615
Сообщений
12,668,413

mmgp.telegram