Жить на деньги от аренды квартир

Если спрос превышает предложение, то имеет смысл попробовать проводить бесплатный аукцион на право заключить договор найма. Это позволит получить максимально рыночную ставку найма жилья.
Функционал проведения подобных аукционов есть здесь.

добавлено через 4 минуты
Верно! Риэлтер будет психологически давить, пугать, уговаривать и т.д. Оно Вам надо?

DepecheM,
vw01563, спасибо за помощь! Разубедили в пользе АН.
Пока до сдачи надо квартиру в порядок привести, сдавать будут может ч\з месяца два. Ну и да - аукционы - это дело хорошее, но квартира не настолько шикарна. Я бы сказала, вообще не шикарна )) Обычная "хрущёвка" 2-ка , с кучей всяких старых вещей внутри....
А спрос превышает предложение, т.к.город- областной центр, полно студентов из области и соседних, да и просто многие переезжают , находят работу.

Интересно.

Между шикарностью и проведением конкурса нет никакой взаимосвязи. Для аукциона критично только отношение спроса и предложения. Спрос должен превышать предложение существенно.
Если это условие соблюдается, то применение аукциона гарантирует рыночную ставку найма. Это важно. Если Вы не занимаетесь этим регулярно и профессионально, то вероятна ошибка в определении ставки найма. Ошибка в ставке на 1 т.р. выливается в потери в размере 11 т.р. за один срок аренды (краткосрочный срок 11 мес.). Чрезмерное завышение ставки приведет к простою квартиры. Опять потери.
Если целевая группа студенты, то у Вас цейтнот по времени. Весной эта категория, по известным причинам, не будет искать новое жилье.
Еще совет. Постарайтесь обустроить обе комнаты таким образом, чтобы они были равноценны и обе имели нормальные спальные места. Часто молодые люди и девушки снимают квартиру в долевом участии. так получается дешевле для нанимателя, но выгоднее для собственника.
Будут вопросы задавайте. Всегда рад помочь.
Удачного бизнеса!

vw01563, спасибо, обязательно обращусь Вопросы будут несколько позже, когда дело дойдёт до дела ..

Ну что же, если интересно......
В самом начале сделаю оговорку. Если говорить юридическим языком, то события преступления не было. Но последовательность событий была очень неприятная.
Случай 1. «Ремонт силами нанимателя, но за счет наймодателя»: Пара (не супруги) вела переговоры о найме квартиры. Квартира была в очень хорошем состоянии. Сдавалась впервые. В процессе обсуждения договора найма, наниматель (девушка явно обладала юридическими знаниями) потребовала включить в договор условие, по которому собственник обязан был возместить нанимателю стоимость ремонта, если таковой будет выполнен нанимателем. Без этого условия они отказывались подписывать договор. Условие не было включено в текст договора найма. Договор был подписан с другими нанимателями. В дальнейшем выяснилось, что на предыдущем месте проживания этой пары, произошла протечка труб отопления. Залило дубовый паркет во всей квартире. Замена пола обошлась в стоимость найма за год.
Случай 2. «Замена нанимателя». Переговоры о найме ведут очень презентабельные люди. Готовы подписать любой текст договора найма. Даже не обсуждают этот текст. Их все устраивает, без обсуждения. В день подписания договора, акта приема-передачи квартиры и передачи ключей, вместе с переговорщиками приезжает человек имеющий гражданство не РФ, без определенных занятий и с непонятными источниками доходов. Наниматель сообщает, что проживать будет этот человек, но подписать договор может кто угодно, в том числе тот, кто вел переговоры. На основании пункта договора, который запрещает проживать в квартире не нанимателю или членам его семьи, договор не был заключен. Переговоры закончились крупным скандалом и угрозами в адрес собственника.
Вывод: процесс обсуждения и подписания договора найма может очень много рассказать о личности нанимателя и уберечь от рисков в будущем.
Всем удачных инвестиций и приятного общения на mmpg.ru!!!!!

добавлено через 3 минуты


добавлено через 12 минут
Отлично сказано! Сжато и прямо. Об этом же всегда говорю людям, что никоим образом АН не помогает! Достаточно указать в объявлении, что квартира сдается от собственника, что риелторам просьба не беспокоить, как шквал звонков увеличивается в разы! Никто не хочет платить комиссионные агентам из АН.

добавлено через 16 минут
Только бы страховая компания не кинула бы... А то у нас такие страховые...

Allianz - один из ведущих интегрированных поставщиков страховых и финансовых услуг в мире. Компания с 1890 года обеспечивает надежной страховой защитой миллионы клиентов по всему миру. Более 144 тысяч сотрудников группы Allianz по всему миру обслуживают около 78 млн. клиентов в примерно 70 странах.

Ох. Если бы только это. У меня опыт посерьезней был.

Ой, Семен Семеныч, она зато быстрее Вас (если бы Вы тоже сдавали жилье в найм, и с Вами приключилась бы такая же ситуация) попадет в свое жилье. Быстрее выгонит нахала, быстрее оправится от культурного шока и быстрее вернется в прежнему ритму жизни (а не будет годами судиться).


Подсказываете что-то? Спасибо! Я Вам "спасибо" уже не первый раз говорил! Только Вы чего-то тормозите много. Если есть что полезного сказать - говорите! Не хотите - не надо! За нормальным договором я лучше обращусь к юристам в оффлайне, чтобы гарантия какая-то хоть была на оказанные услуги. Но Вам платить... не, не буду =))) Спасибо =)))

добавлено через 1 минуту
Наталья жжот!

добавлено через 24 минуты
Ну, по-моему, тут Вы акцентируете внимание на свою подпись, рекламируете HOFD
А так... Я довольно часто говорю, что совместные инвестиции - это польза для каждой из сторон. Порознь люди сидели бы со своими денюжками, которых не хватает на жилье, и грустили бы , что никак не получается на собственное жилье накопить, что инфляция сжирает накопления А вот копить частями - это удобно!

Или как вариант, желающий приобрести свое жилье, может купить сначала комнату на окраине, потом вторую комнату (или однушку, если хватит), у а потом нормальное жилье.

добавлено через 27 минут
vw01563, по чем нынче не очень навороченная по планировке 1-комн.кв. в Москве в районе ст.м. Марксистская по улице Марксистская в сторону Покровского монастыря? А комната в квартире? Разброс цен в объявлениях - ого-го =))))

В результате блокировка акка до 16.02.2015

Спасибо за Ваш ответ. Когда создавался кооператив "Дом моей мечты", то по отдельности мы не могли купить инвестиционные квартиры. А совместно смогли купить внутри ТТК рядом с Москва-Сити.

Покупка комнат сопряжена с бОльшим количеством рисков, чем покупка квартиры. В спальных районах Москвы очень мало коммунальных квартир и спрос на комнаты намного ниже чем на квартиры. Поэтому пока будете копить на квартиру, комната может стать не востребованной.
Очень актуален вопрос в чем накапливать между покупкой комнаты и покупкой квартиры. Вот посмотрите здесь какой мотивацией мы руководствовались, когда организовывали кооператив

Я не риэлтор, я пайщик кооператива. Поэтому не могу ничего сказать об уровне цен в конкретном районе.
Разброс цен всегда такой. Много вариантов липовых. Алгоритм анализа цен зависит от вашей цели. Если Вы хотите купить, то нужно банально смотреть все варианты. Реальных будет ок. 40%. Ели продать, то вначале попробуйте выступить в роли покупателя. Это затратно по времени, но даст вам отличный массив данных о рынке. В АН обращаться не рационально. Писал об этом уже в этой ветке 05.02.2015, 17:27.
При продаже и покупке квартиры через АН, дополнительно к сказанному, могут добавиться еще ряд очень серьезных опасностей, которые могут привести к серьезным финансовым потерям!!!!! Причем совершенно не важно Вы продаете или покупаете. Риски возникают и в том случае если АН нанимаете не Вы, а Ваш контрагент.

vw01563, а уже продавали совместные объекты инвестиций?
Обычно основные проблемы начинаются на этапе продажи, т.к. чем больше народу, тем сложнее договориться...

Михаил, а зачем их продавать? Квартиры сданы в найм. Приносят всем пайщикам постоянный ежемесячный доход.
Кстати, наниматели тоже пайщики. Получается, что часть арендной платы они платят сами себе. Вот даже интервью есть с одним из них Кооператив создан не только для инвестиций, но и для решения жилищных проблем.

Продают паи. При продаже пакета паев договариваются только продавец и покупатель о количестве и цене пая. Обычно чем больше пакет паев тем ниже цена за пай и наоборот. Но это решение двоих, а не всех.

Гипотетически может возникнуть ситуация, когда все пайщики примут решение продать квартиры входящие в паевой фонд. Это предусмотрено и законом "О потребительской кооперации".
На сайте есть функционал проведения аукционов. Ничего не мешает выставить квартиры на аукцион и получить справедливую цену.
Сейчас функционал используется для определения цены на пакеты паев и стоимости найма квартир. Поэтому нельзя обвинить правление в том, что сдали квартиру дешево или своим по блату и т.д. и т.п. Для зарегистрированных пользователей все прозрачно в режиме реального времени.
Мы для себя делаем, не для дяди......

добавлено через 6 минут

Судебный процесс это как корова: Один тянет в свою сторону за рога, другой за хвост. А по бокам сидят два адвоката и доят эту корову.

Серьезно? Только за это??? За то, что она стояла на своем и не соглашалась с доводами с.с.? Ужас какой...
Ну мало ли как эмоционально человек описывал процесс выселения нерадивых квартирантов... это ее право, не нарушающее законодательство РФ и тем более правила форума. А где с.с.? Тоже в бане? за обзывательства всех нас неграмотными и негилистами

Ладно, мы ж на самом деле нифига не соображаем в этом деле =))

добавлено через 2 минуты
Согласен на все сто!

добавлено через 12 минут
Если сразу к делу, то косяк той системы, которая есть в HOFD - большой спред между покупкой и продажей паев. С настоящей квартирой такого бы не было. Например, ну купил я квартиру за 1000 тыс., ну продал за 950 тыс. (если быстро надо) , а то и за тот же 1 млн. Предполагаю, что спекулирует в основном основатель фонда, хоть такая возможность есть и у других участников.

Основная гарантия иметь некоторую защищенность - иметь на руках свидетельство о регистрации права, а не плюсик где-то в интернете.

добавлено через 18 минут
Хотя с моим БА такая же фигня. Мелкие пайщики свид-ва о рег.права не имеют. Доли так же висят на торгах с большой разницей в покупке и продаже, но я регулярно увещеваю людей не покупать эти доли, т.к. это надо было делать раньше.
Ну а крупный пайщик имеет право на недвижимое имущество, сдаваемое мною в найм =)) Почему бы и нет?! =))

Да небольшой спред есть. Но этот спред образуют сами пайщики, а не правление. И в действительности это нормально. Если вы хотите (или можете себе позволить) купить 1 кг сахара, то не станете покупать фуру весом 20т. И рассуждать о том, что цена 1 кг в фуре меньше в два раза, чем за 1 пачку в розницу бессмысленно.
Если есть деньги на одну квартиру, то нужно покупать квартиру!!! Многие пайщики и я в том числе так и поступили. Минимальная стоимость приличной однокомнатной квартиры в Москве с нормальным ремонтом начинается от 5 000 000 рублей. Купить один пай сегодня можно за 7632р. Продадите через некоторое время в любом случае дороже.
Если у вас нет суммы необходимой даже для первого взноса по ипотеке, но есть желание инвестировать в жилую недвижимость, то можно купить паи.
Проект HOFD управляет не только квартирами входящими в паевой фонд кооператива, но и квартирами, которые принадлежат непосредственно пайщикам кооператива как физическим лицам. Весь доход от сдачи в найм таких квартир без каких либо вычетов поступает на счет собственника. Но собственники могут управлять своими квартирами самостоятельно. С участим в кооперативе это никак не взаимосвязано.
Я например доход от сдачи в наем моей квартиры опять реинвестирую в паи, когда кто то выставляет паи на продажу. Это нормальная капитализация. Деньги под защитой реальной жилой недвижимости и работают - приносят доход. И для меня важно, что они социальную функцию выполняют - в квартирах люди живут.
На сайте пайщики постоянно свой спрос вывешивают.

Теперь об основателе. Это не БА! Это официально зарегистрированное юридическое лицо - кооператив. По закону для регистрации кооператива необходимо не менее 5 участников!!!!!
Все находятся в равных условиях, вне зависимости от времени вступления в кооператив или объема паев в собственности. Даже вы имеете право купить крупный пакет паев оптом и выставить по 1 паю настолько дороже, насколько посчитаете нужным. Это ваши паи и ваше решение. И вы правильно написали, что если хотите продать быстро сбросите цену, не волнует время продажи, будете выставлять дорого.

У нас нет деления, как в вашем БА, на мелких и крупных пайщиков. Все одинаковые. Поскольку это юридическое лицо и есть бухгалтерия, то всегда можно получить официальную выписку из реестра пайщиков о количестве паев на вашем лицевом счету на определенную дату. Сайт сделан для удобства. В т. ч. для отображения ваших операций с паями в вашем личном кабинете. Это не плюсики в интернете, это проводки в бухгалтерии.

vw01563, видите ли, в HOFD есть и плюсы, и минусы. Явный плюс - официальная организация всех финансовых операций. Надежда на нормальное оформление документов, ведь если я возьму 5000 паев, мне б хотелось документально оформленных прав на недвижимое имущество (лучше самому купить себе квартиру и не связываться ни с какими фондами). Получается, фонд для тех, у кого денег не хватает на собственную недвижимость. Значит имеет значение, мелкий ли я пайщик или крупный. Если крупный, пойду и буду просить, чтоб какую-то конкретно квартиру на меня оформили =))

Большой спред образуется из-за того, что торгуют между собой сами пайщики. На рынке недвижимости такого разрыва в ценах не могло бы быть. Это явный минус. Но от него никак не избавиться.

У меня мысль была ОАО организовывать =)) Тоже ведь вариант совместной деятельности! Но и там спред будет бОльший, чем нежели самому покупать-продавать квартиры. И в любом случае все пайщики несут расходы на бухгалтеров, рекламу, з/п управляющего и пр. Но этого тоже не избежать =))

Получается, не хочешь заниматься квартирами сам, не имеешь денег на полноценную квартиру, покупай паи, доли или акции подобных предприятий, БА, фондов =)))

Название книги прям.

Valdemarus,
Длинновато для названия книги....

добавлено через 40 минут
Владимир, ну вы сами себе противоречите. Зачем покупать такое количество паев?!!!!
Еще раз. Фонд для всех! Если как вы пишите у вас есть деньги на 5000 паев*6200р = 31 000 000р. или 6 квартир в собственности и остается 1 млн. На квартиру 1 млн. не хватит, но можно купить паи. 6 квартирами, или сами управляйте, или отдайте в управление HOFD и отправляйтесь на ГОА.

Разницы между пайщиками по количеству паев нет. Мы работаем на основе законодательства РФ.
А вот БА, Хайпы, МММ и прочие пирамиды работают в обход законодательства или даже с нарушением УК РФ: Статья 171. Незаконное предпринимательство
1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере....

У нас полностью легальная деятельность. Именно по этому мы используем р/с в банках, в т.ч. для ежемесячного перечисления пайщикам дохода от найма квартир паевого фонда, а перечисленные выше структуры вынуждены использовать анонимные кошельки.
Просить можно все что угодно даже не являясь пайщиком кооператива. Результат такой просьбы надеюсь объяснять не нужно?
По закону есть только одно основание, которое позволяет получить в собственность квартиру из паевого фонда: Наличие у вас на лицевом счете такого количества паев, которое достаточно для оплаты стоимости квартиры. В этом случае происходит погашение паев (без движения денежных средств) и переоформление квартиры на конкретного пайщика. Если на одну квартиру поступило два и более заявлений, то преимуществом обладает наниматель этой квартиры. Если наниматель заявления не подавал, то преимущество определяется по дате письменного заявления. Погашаемые паи выбывают из оборота.
Но перед подачей заявления вам потребуется скупить необходимое для этого количество паев. Именно таким образом происходит процесс накопления на квартиру. Причем на квартиру не обязательно из паевого фонда.

Подробно как формируется паевой фонд и как погашаются паи тут.
Посмотрите вебинар "Как это работает?" и у вас отпадут домыслы и вопросы.

Могу ошибаться, но если условия договора не соответствуют ГК РФ, то, случись крупный конфликт, собственник будет обжаловать условия договора. А по ГК, текущий ремонт должен осуществлять наниматель. Паркет менял собственник??? Странно, по закону, это обязанность нанимателя...

В том то и дело, что менял паркет наниматель, но по договору собственник должен был затраты на ремонт включить в стоимость найма или компенсировать нанимателю расходы. Замена паркета никак в текущий ремонт не укладывается.
Второй нюанс. Если использовать принятые системы расчетов ремонта со всеми коэффициентами и надбавками, то стоимость ремонта будет поистине золотой. Официальная система расчета строительных смет не предусматривает использование Джамшутов..... А в суде как раз придется использовать именно официальную систему расчета.