MMGP logo
Присоединяйтесь к нашему инвестиционному форуму, на котором уже 641,021 пользователей. Чтобы получить доступ ко многим закрытым разделам и начать общение - зарегистрируйтесь прямо сейчас.
Обсуждение новостей, связанных с финансами и инвестициями.
Старый 17.09.2014, 20:30
#1
Любитель
 
Пол: Мужской
Регистрация: 13.07.2013
Сообщений: 289
Благодарностей: 22
Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?


Какие основные причины влияют на цену земли?

Земля и её ресурсы всегда были в цене. Человечество всячески обрабатывает землю, выращивает на ней овощи, пасет животных, строит дома и промышленные здания. Земельные ресурсы применяются во всех экономических и промышленных процессах. Поэтому, рассчитать оценочную стоимость земли является очень важным и необходимым процессом. Помимо данных процессов, оценка земли проводится для регистрации таких операций, как: покупка или продажа земельного участка, оформление дарственной или договора аренды, а также в качестве залога на получение кредита или приобретения инвестиций. Данный расчет делают специалисты компаний, которые непосредственно занимаются оценкой земли. В течении всех расчетов учитываются всевозможные обстоятельства, которые могут повлиять на цену земли, именно: местоположение земельного участка, его цена, которая может быть продиктована тем, что он расположен на территории города или за его пределами. Цена земельного участка за пределами города может быть выше только потому, что находится в окружении лесных массивов. Также земля, которая размещена в районе столицы или мегаполиса, где расположены различные промышленные, юридические предприятия, а также торговые и развлекательные заведения, оценивается очень дорого. При оценке земли учитываются подключение всех видов связи. В случае, отсутствия коммуникаций возникнет потребность в их строительстве, на что потребуется много денег, времени и сил. Также учитываются результаты геодезических и геологических исследований почвы земельного участка. Данные результаты, очень необходимы для качественного проведения сельскохозяйственных работ и строительства жилых или промышленных сооружений. Стоимость земли значительно возрастет, если рядом будет проходить транспортная развязка, а в случае отдаленности она будет намного дешевле. Ведь, земельный участок возле трассы намного лучше, нежели без дороги. Данный фактор сократит возникновения непредвиденных дорожных происшествий, а также избавит от очередных оценочных процессов. Конечно же, здесь перечислены не все обстоятельства, которые каким-либо способом могут повлиять на цену земли. Для того чтобы, решить этот вопрос необходимо проводить необходимые исследования, учитывая огромное количество факторов. К тому же, сам процесс оценочной стоимости земли занимает массу времени и требует необходимых финансовых затрат.
Jerigon вне форума
Старый 18.09.2014, 08:50
#2
Мастер
 
Имя: Максим
Пол: Мужской
Адрес: г. Москва
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 13.03.2013
Сообщений: 3,061
Благодарностей: 1,377
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Цитата:
Сообщение от Jerigon Посмотреть сообщение
сам процесс оценочной стоимости земли занимает массу времени и требует необходимых финансовых затрат.
Ох даже не знаю. Работал в нескольких оценочных компаниях - земля один из самых легких объектов оценки (легче только жилая недвижка наверное). Определение рыночной стоимости происходит крайне быстро.
lomobodo вне форума
Старый 18.09.2014, 08:51
#3
Топ Мастер
 
Имя: Сергей
Пол: Мужской
Адрес: Москва
Инвестирую в: Свой бизнес
Регистрация: 11.09.2012
Сообщений: 26,551
Благодарностей: 10,676

награды Волшебный горшочек 
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Смотря где и на какой территории находится землся
__________________
PROFVEST.COM - ТОП 1 БЛОГ О ХАЙПАХ🔥Kavkazinvestor.com Блог Свободного Инвестора! + Ежедневный бонус! Telegram Чате
Покупайте рекламу в моей подписи. Пишите в ЛС.
The Flash вне форума
Старый 18.09.2014, 08:56
#4
Мастер
 
Имя: Максим
Пол: Мужской
Адрес: г. Москва
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 13.03.2013
Сообщений: 3,061
Благодарностей: 1,377
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Цитата:
Сообщение от moskva Посмотреть сообщение
Смотря где и на какой территории находится землся
Где бы она не находилась - определение рыночной стоимости идет сидя перед компьютером, из офиса. Никто этот участок, который может находится как и рядом с городом, так и в другом конце страны, не поедет. По крайней мере, когда мы говорим о
Цитата:
Сообщение от Jerigon Посмотреть сообщение
покупка или продажа земельного участка, оформление дарственной или договора аренды, а также в качестве залога на получение кредита или приобретения инвестиций
moskva,
хотя мб вы не мне писали, а отвечали на вопрос в заголовке

Последний раз редактировалось lomobodo; 18.09.2014 в 09:06.
lomobodo вне форума
Старый 18.09.2014, 09:34
#5
Профессионал
 
Пол: Женский
Адрес: Москва
Регистрация: 25.12.2009
Сообщений: 1,068
Благодарностей: 293
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Цитата:
Сообщение от lomobodo Посмотреть сообщение
Где бы она не находилась - определение рыночной стоимости идет сидя перед компьютером, из офиса. Никто этот участок, который может находится как и рядом с городом, так и в другом конце страны, не поедет.
Когда мы искали участок земли под строительство дома(дачи) мы объездили несколько десятков участков. Огромное количество участков на которые задраны цены пытаются продать годами и не могут.
Наверно цены на них также определяли, дистанционно=)

Приезжаешь на участок, вроде и не далеко от города, и документы в порядке, на первый взгляд просто зашибись, а по факту там метрах в 500 от участка ферма. Навозом воняет за километр, аж глаза режет... И хотят за него пару лимонов. Дистанционно не понять что там по факту на участке делается.

Выложить такие деньги чтобы потом всю жизнь навозом вонять? Да ну нафиг. Покупатель уезжает, а участок так и стоит.

Или например, договариваемся с хозяином, приезжаем на участок, большой, просторный, все как на фотках, вот только прямой проезд к участку перекрыт.. забиты в землю железные столбы.. По телефону и в описании ни одного слова об этом не было сказано. Звоню хозяину с вопросом что за фигня. В ответ, ну вот нам должны обеспечить проезд к участку, надо идти к руководству деревни, а мне самому лень этим заниматься.

Или, встречаюсь с агентом. Приезжаем на участок, смотрю а с середины участка начинается крутой овраг. И тут мне начинают втирать о том, какой клевый ландшафтный дизайн(спуск ступеньками) можно замутить на этих 10 сотках, но по факту то я вижу что согласно нормам - места под строительство дома максимум 6*6 и дело пахнет дорогостоящими землеукрепительными работами. В общем геморрой.

Или соседи алкаши. Тоже редкостный праздник жизни.

И это все пытаются продать по той же стоимости что и нормальные участки, без подобного рода проблем.

В итоге, после долгих и мучительных поисков в итоге мы нашли то что подошло нам по месторасположению, транспортной доступности, соседям, и по цене. Стоит ли говорить что все участки выставленные собственником в этом году на продажу были распроданы за 3-4 месяца?
__________________
«Вы если скажете: «Население не пострадает», то значит всё – спасайся, кто может». ©

Последний раз редактировалось gna123; 18.09.2014 в 09:51.
gna123 вне форума
Старый 18.09.2014, 10:15
#6
Мастер
 
Имя: Максим
Пол: Мужской
Адрес: г. Москва
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 13.03.2013
Сообщений: 3,061
Благодарностей: 1,377
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Цитата:
Сообщение от gna123 Посмотреть сообщение
Наверно цены на них также определяли, дистанционно
Да, именно такая оценка, без учета индивидуальных факторов и проводится Особенно интересно формируются цены, когда надо ипотеку в банке получить. Участки под жилищное строительство оцениваются только сравнительным подходом, и в кратце его суть следующая: ищутся участки-аналоги, в той же области, схожие по характеристикам. Далее к этим участкам-аналогам применяются некие корректировки, чтобы объект оценки стал сопоставим с ними (корректировка на площадь, наличие коммуникаций, строений и т. д., о чем писал ТС в 1 посте). Ну а следом берется средняя цена за кв м по всем аналогам и получается рыночная цена оцениваемого земельного участка) При чем законодательство оставляет выбор за оценщиком, какие объекты брать за аналоги. Т. е. оценщик открывает тот же АВИТО, находит в одной области разброс цен между различными участками в размере до 50-60% (потому как каждый собственник устанавливает изначально цену какая ему в голову взбредет), а потом может считать среднюю между участками с завышенной стоимостью, или наоборот, с заниженной

Цитата:
Сообщение от gna123 Посмотреть сообщение
Или соседи алкаши. Тоже редкостный праздник жизни.
Такие факторы в отчет об определении рыночной стоимости не включают

Последний раз редактировалось lomobodo; 18.09.2014 в 10:16. Причина: Добавлено сообщение
lomobodo вне форума
Старый 18.09.2014, 11:10
#7
Топ Мастер
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Свой бизнес
Регистрация: 03.05.2010
Сообщений: 7,105
Благодарностей: 1,623
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Местонахождение определяющий фактор
capitalistas вне форума
Старый 18.09.2014, 11:29
#8
Мастер
 
Имя: Максим
Пол: Мужской
Адрес: г. Москва
Инвестирую в: Другое
Регистрация: 13.03.2013
Сообщений: 3,061
Благодарностей: 1,377
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Цитата:
Сообщение от capitalistas Посмотреть сообщение
определяющий фактор
Еще наличие коммуникаций нехило поднимает стоимость ЗУ (в районе 15-25%), особенно если речь о земле под производственную застройку.
lomobodo вне форума
Старый 18.09.2014, 11:59
#9
Любитель
 
Имя: Анатолий
Пол: Мужской
Адрес: Саратов
Инвестирую в: Доверительное управление
Регистрация: 24.08.2014
Сообщений: 1,005
Благодарностей: 214
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Местонахождение, предназначение земельного участка есть ли разрешение на строительство подведены ли комуникации (если не подведены возможность и сложность их подведения) аренда с дальнейшим выкупом или просто аренда или покупка и т.д. Факторов море но в основном на землю цена не так размыта и есть какие то конкретные определения.
Халк777 вне форума
Старый 18.09.2014, 13:33
#10
Профессионал
 
Пол: Женский
Адрес: Москва
Регистрация: 25.12.2009
Сообщений: 1,068
Благодарностей: 293
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Цитата:
Сообщение от lomobodo Посмотреть сообщение
. Участки под жилищное строительство оцениваются только сравнительным подходом, и в кратце его суть следующая: ищутся участки-аналоги, в той же области, схожие по характеристикам. Далее к этим участкам-аналогам применяются некие корректировки, чтобы объект оценки стал сопоставим с ними (корректировка на площадь, наличие коммуникаций, строений и т. д., о чем писал ТС в 1 посте). Ну а следом берется средняя цена за кв м по всем аналогам и получается рыночная цена оцениваемого земельного участка)

К сожалению именно такая оценка и раздувает цены на недвижимость, причем совершенно на пустом месте.
У моего отца дача в деревне - 30-35 км. от мкад, рядом с бетонкой и взлетно-посадочной полосой аэропорта домодедово. Лет 8 назад один мужик выставил там ценник за участок в 10 соток - 3 000 000 рублей, пытался продать лет 5 - никому это добро нахрен не нужно было, в итоге участок до сих пор у этого мужика, а глядя на него все продавцы земли подняли в районе цены. Правда сейчас они снова опускаются, ходят слухи что деревня и ближайшие СНТ пойдут под снос через несколько лет.

По факту на рынке подмосковья около 80% земельных участков по этой причине - абсолютный нелеквид по бешеным ценам.

Еще пример, у знакомых был отличный участок в 20 км по киевке, ИЖС, пытались продать отличный ровный участок, по ценам ниже среднего по району выставили ценник в 3,5 миллиона, продали только через 2 года опустив до 2,5. Честно, за 2,5 сама бы у них купила, если бы была такая сумма.
__________________
«Вы если скажете: «Население не пострадает», то значит всё – спасайся, кто может». ©

Последний раз редактировалось gna123; 18.09.2014 в 13:39.
gna123 вне форума
Старый 18.09.2014, 17:54
#11
Любитель
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Доверительное управление
Регистрация: 07.09.2014
Сообщений: 312
Благодарностей: 50
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

инфраструктура!
Rusik7593 вне форума
Старый 19.09.2014, 02:20
#12
Любитель
 
Пол: Мужской
Инвестирую в: Форекс
Регистрация: 14.08.2014
Сообщений: 533
Благодарностей: 21
Re: Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Месторасположение, плодородие почвы, наличие воды, света, всех коммуникаций на участке.
Vlad8888 вне форума
Войдите, чтобы оставить комментарий.
Опции темы

Быстрый переход
Похожие темы
Тема Автор Раздел Ответов Последнее сообщение
Факторы, влияющие на стоимость доменов dmitr7 Доменные имена 55 09.01.2018 07:17
Санкции не влияют на рост цен и каким будет новый пакет антисанкций Resnitsi Новости в мире финансов и инвестиций 9 21.09.2014 07:54
Инвестиции с гарантией в виде земельного участка Доминиканец Инвестирование для начинающих 2 20.08.2013 01:27
Нужен кредит под залог участка в Крыму 120тыс. грн cashflow20 Архив 15 03.12.2012 12:51
Социальные сети неблагоприятно влияют на пользователей balorcim Социальные сети 9 16.08.2012 16:44