Коллективное инвестирование в недвижимость

Kam, я так понял вы собираете деньги почучуть у всех и влаживаете, а потом оплачиваете людям %?
А не лучше бы открыть акционерное общество? продавать акции реальные с которых они получат дивиденды уж точно, уж это точно вызовет доверие. А не выплатят добровольно, то через суд принудят.
Есть даже и онлайн проекты которые это все упрощают. забугорные встречал, но где-то и на русском языке был кажится REI - Real estate investment. чем вот-так по форумам просить деньги. Если вам заинтересовало или кого то готов пообщатся.

Я не "влаживаю".
Не потом%.
ОАО - это просто форма организации. Она не суть.

Ну здасьте вам! Как это не суть? В ОАО акционеры имеют право голоса благодаря своим акциям, и вполне могут выкинуть Вас, основателя ОАО, на мороз, если проголосуют на совете директоров. К тому же есть законы, регламентирующие деятельность ОАО, под которые Ваш гешефтик никаким боком не подходит.

Как его можно просто так выкинуть? И какое к этому имеет отношение совет директоров?

Чтобы рассуждать на подобные темы надлежит хотя бы ознакомиться с Федеральным законом от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об акционерных обществах".

Кто хочет работать и организовывает собор средств в какой либо вид бизнеса, его видно не только по сообщениям, а и по поступкам, по действиям, по достижениям.
О таких людях говорят как минимум в его городке. Есть партнеры, инвесторы... кто доверяет без договоров, а есть кому требуются гарантии весские возврата денег. Почему же не работать открыто? АО - очень хороший вариант который большинство слоев населения удовлетворит.
Ведь обе стороны: дающая и получающая хочет зарабатывать.

Сам интересовался таким вариантом, поэтому, позволю себе прокомментировать.
На сегодняшний день в РФ есть форма управления ЗПИФН, которая регламентируется законом. Управляющие компании дают не большую доходность, т.к. "влаживают" в низко-рисковые активы. Но на рынке недвижимости не все что строится по "закону" - надежно, и не все что строится не по "закону" - ненадежно, опытные риелторы это знают. Поэтому доходность 50% годовых очень высока, но вполне имеет место быть. Тем более что есть разные направления для инвестирования в недвижимость, не только в строительство многоквартирного дома.

А в мире не так давно стали организовываться краудфандинговые платформы для покупки инвестиционной недвижимости.
Жаль только в РФ законодательство пока не приспособлено к крауд-технологиям.

А у ТС хочу спросить, как продвигаются дела по привлечению?

Троллей прошу не комментировать мое сообщение.

Законодательство не преспособлено, но добровольно скидыватся без гарантий в краудфайдинг никто не запрещает. Что не запрещено, то разрешено. Аналоги есть как забугром так и русские

Не по порядку:
С данного сайта привлеченных средств нет, что понятно, т.к. никто не доверяет незнакомому "дяде".( а вдруг все деньги заберёт и свалит) Хотя по желанию могу оформлять всю недвижимость на инвестора, если доля его больше 1/4. И так как много работы в оффлайне, пока нет времени сильно развивать это онлайн, думаю ближе к лету времени будет больше. Пока стараюсь отвечать на интересующие вопросы.

Помимо строек, есть ещё способ извлекать прибыль в срок от 4 до 9 месяцев. (около 10-30%)
Есть возможность получить прибыль в более длительный период. (% зависят от возможных рисков).

Что по поводу Управляющих компаний: "влаживают" они в точно такие же разнорискованные "активы", что в любой момент могут поджать хвосты и сбежать, причём совершенно на законных основаниях. Но я про них говорить здесь больше не хочу, можно в другом месте.

Создайте пирамиду или хайп и будут вам деньги. Или лучше реальный проект где соеденено дивиденды и вознаграждения за то что люди подключают людей, его я вам в личку скинул.

То что вы мне дали это лохотрон и "ммм". Любые "рефералы" это уже лохотрон.

Можно без рефералов сделать, а только дивиденды, тогда больше уйдет личных средств в рекламу. а рефы только помагают в том проекте раскручивать

Задумка у автора хорошая, покупка недвижимости в долевом участии, что плохого?
Да и оформить можно все грамотно, без рисков кидалова.
Другое дело, что невозможно точно просчитать сроки инвестиций и % на выходе.

Задумка действительно интересная.

Все, что тут написано - только читать неприятно.
От того, что риелторы - это неудачники по жизни, до того, что лучше в хайп пойти.

Меня интересует другое.
1) Как осуществляется решение о продаже - кем, когда. Вижу проблему в том, что мне может быть срочно нужны деньги и надо продавать, а совладельцу продавать не хочется - он готов ждать подъема цены или наоборот
2) Как осуществляется оформление - если на доли, то а) каждый сможе продать свою долю табору цыган, после чего остальные доли станут сразу неликвидными. Страховки от этого не вижу.
б) если на кого-то одного - то сразу нет, поскольку это все сразу имеет надежность "0", вероятность кидка очень высокую, и 100%,даже если кидка не будет - все равно недвижимость продадут исходя из интересов того, кто юридически будет владеть объектом. Потом он, м.б. и расплатиться, но валерьянка от всей этой ситуации будет стоить дорого.
в) При продаже от квартиры с 8-ю собственниками будут шарахаться, и продать ее можно будет только дешевле, чем аналогичная на рынке.
При выборе квартиры от застройщика, квартиры от инвестора или дольщика и квартиры от 51 дольщиков по 100 000 рублей только очень беспечный и свободный по времени человек сунется в подобную сделку.


Пока вопросы вот такие.
Сможете ответить?

Если не возражает ТС, я отвечу.
Чтобы не возникало таких вопросов, создается управляющая компания (как уже писал ЗПИФН), инвесторы покупают ее паи, а никак не доли в недвижке, иначе очень быстро контора погрязнет в склоках между непрофессиональными инвесторами.

Сроки инвестиций, примерно, должны быть определены сразу.
% на выходе может дать только банковский вклад и то без учета многих факторов...

Да, похоже, что по-другому просто невозможно.
Не потому, даже, что кто-то кинет кого-то, а потому, что иное - это повод для скандалов и ухудшает позицию на рынке для объекта.
А это значит два момента: 1) бухгалтер, директор, отчетность, т.е. бюрократия со своими интересами, не пайщики, и затраты на нее
2) ты собственником недвижимости не являешься даже номинально.
Тогда уже получается реинкарнация ЧИФ "Московская Недвижимость".

Да, невозможно точно рассчитать, как показывает практика всё всегда по-разному выходит.

добавлено через 13 минут
1. Решение о продаже уже заложено в покупке. Сроки вложения используются минимальные. Решения о выборе объекта - моё вместе с коллегами.
2. Оформление на доли максимум 1/4, с учетом остальных средств лично моих. Да оформляться недвижимость будет на доверенное лицо.
Оформление на ПИФ возможно только после набора недвижимости в 27,5 млн руб. Закон суров.

Что касается ПИФ и т.п., то к сожалению нельзя открывать ПИФ с суммой менее 25 млн руб уставного капитала и 2,5 млн капитала учредителя. Так что любой существующий ПИФ это примерно 10-15% годовых, если только в уставе пифа есть выплата дивидендов.

К сожалению Законы о ПИФах не позволяют создать организацию сбора средст без начальных 27,5 млн. руб. Так что моё предложение пока не входит в рамки ПИФа. Только инвестиции в ООО.

добавлено через 28 минут
Эти два момента характеризуют ПИФ очень точно.
Вот я и предлагаю что-то другое.
Кстати перевод недвижимости в ПИФ, хороший способ ухода от налогов.
Как я вижу, смысл создавать ПИФ имеет только по 3 причинам:
1. Прохождения порога в 25 млн. руб средств инвесторов.
2. Уход от налогообложения на собственность.
3. Использование коммерческой недвижимости, как освной источник дохода.

Кто заинтересован в моём предложении прошу задавать вопросы.

Конечно первый вопрос у всех это какова вероятность "кидалова".
Отвечу сразу: Я хочу заработать денег и смысла кидать кого-то одного(двоих, троих...) на 100 рублей ради выгоды в миллион не вижу.
И я и Вы хотим вместе заработать. Я знаю способ, у вас есть небольшой капитал. Давайте действовать. А хотите полностью избежать рисков, то придётся вложить не меньше 1 млн. руб на оформление собственности на Вас( есть минусы это выплата налога).

Для тех кому интересно получать стабильный доход (10-35% годовых), то минимальный порог пока 1 млн. руб с получением собственности и выплаты в 1-4% в мес.

Лахатрон , тут подрядчики строительные банкротятся люди годами судятся, а тут вы красивый с порогом вхождения 1000 000 р и сомнительным доходом чуть больше инфляции.

Все хорошо, но есть тонкое место.

Которое не позволяет, например, мне, участвовать в Вашем проекте.
То, что недвижимость покупается не на мое имя.
Все остальное - не имеет значения, 100% в день, или 5 % в год.

Абсолютно неважно.

А вот то, что предлагается вложить деньги в фактически ЧУЖУЮ квартиру...
Это мне переварить трудно.

Кстати, если в суде Вы вдруг, при наличии расписок, которые будут признаны правильными и т.д. скажете, например такое...
Нет, не буду дальше продолжать, учить не надо никого.

Просто существуют варианты, когда эта операция может стать для меня просто вложением денег под процент ставки рефинансирования ЦБ на срок лет 30-40. И с ежемесячным поступлением в какой-то процент вашей официальной зарплаты.


Поскольку в таком случае для меня не существует гарантий возврата.

Да что за паника, разговоры про кидалово и оформление на кого-то другого?
Или квартира оформляется на всех, согласно долевого участия. Хоть 5 владельцев будет, или организовывается ЗАО, с долями и на ее имя покупается недвижимость. Все тонкости управления деньгами можно прописать в уставах и договорах.

Выхлоп тоже светит неплохой. Дома в Москве постоянно строятся на месте старых. Квартиры в них расходятся моментом. Найти застройщика с хорошей репутацией несложно. Вложиться на этапе фундамента. Продать готовую квартиру. Заберут с руками. Желающих хватает, особенно если чуть ниже рыночной стоимости. Но как я уже сказал, нельзя точно спрогнозировать какой будет % и задержки при строительстве, то есть сроки возврата денег.

Но инвестиции в недвижимость в любом случае одни из самых надежных. Так что если есть лишний лям, который лежит на депозите в банке, уж лучше он будет долей в квартире в Москве, если самому на целую не хватает пока что.

А подрядчики почему банкротятся? Может потому что не умеют правильно оценивать риски и распоряжаться деньгами?