Что такое ипотечный траст?

Предположим, вам нравится офисное здание (или торговый центр) и вы хотели бы его получать с него доход. Но это стоит много миллионов и таких денег у вас нет. Как инвестировать в недвижимость, если у вас нет миллионов, но очень хочется?
В США, Великобритании, многих европейских странах и Австралии есть выход - вы можете инвестировать в ипотечный фонд. Это специальные компании - называются REIT (Real Estate Investment Trust). Смысл этих компаний в том, что они от имени своих акционеров покупают недвижимость (любую - хоть Эмпайр Стейт Билдинг) и 90% дохода от аренды распределяют в виде дивидендов.
Такие компании не могу контролироваться олигархами, не больше 10% может принадлежать одному акционеру. А самое главное - REIT не облагаются подоходным налогом. Если вы акционер, скажем, Ford motors. то путь денег к вам такой:
1) Компания платит corpotare tax (38.6%)
2) Компания выделяет 40-50% от чистой прибыли на дивиденды
3) Вы платите подоходный и получаете прибыль.
В случае с ипотечным трастом (REIT) все проще:
1) Компания получает прибыль, платит менеджерам зарплату, а все остальное отдает вам
2) Вы получаете дивиденды и платите подоходный.
То есть корпоративного налога нету. Это сказывается на величине дивидендов, которые достигают 5-8 % годовых. Это очень много.
Есть специализированные трасты, которые инвестируют только в офисы, есть которые только в торговые центры или съемные квартиры, а есть универсальные, которые во все виды недвижимости.
В России пока трастов нету. А это между прочим, очень надежный доход. И тема интересная для бизнеса.

Это не очень много в наше время. Для миллионеров даже не много. Все лезут на валютные рынки пытаясь заработать намного больше. Тренд сейчас такой.

И еще вопрос, разве данный траст покупая недвижимость - не может обанкротиться? Или получить колоссальные убытки, когда цены на недвижимость падают и экономика идет ко дну?

1) Это большие дивиденды.
2) Кто это "все лезут на валютные рынки"? Вы о пенсионных фондах и др. институционалах?
2) Траст может обанкротиться. Риск всегда есть. Вопрос в вероятности.
3) Мы все умрем рано или поздно.

Крупные мировые банки, пенсионные фонды... и все остальные фонды. Очень многие идут именно на валютный рынок. Потому и спасали самых крупных проигравшихся игроков в 2008 году.

Наверняка в 2008 году после лопнувшего пузыря в недвижимости, эти организации чувствовали себя не очень хорошо. Может даже до сих пор не отошли.

Постарайтесь прочитать внимательно:
1) Банки не имеют права владеть акциями REIT или иметь прямые инвестиции в недвижимость (только в очень небольшом объеме).
2) Пенсионные фонды не имеют права спекулировать с валютой. Они работают в строго ограниченных рамках, инвестируя только в высококлассные активы. Они могут вложить ограниченный объем в хедж-фонд, но и не более того. В основном инвестируют в акции инвестиционного уровня (т.е. не в любые) и недвижимость. Еще раз: крупнейшим инвесторам-институционалам ЗАПРЕЩЕНО спекулировать валютой.
3) Активы всех хедж-фондов намного ниже активов пенсионных и взаимных фондов. Это разные весовые категории. Институционалы контролируют большую часть рынков акций и недвижимости. А вот спекуляциями с валютой занимаются нерегулируемые хедж-фонды и инвест. подразделения банков.
4) Посмотрите на состав акционеров любого REIT и увидите что 90% акций этих трастов принадлежат именно пенсионным и взаимным фондам, что это индустрия на сотни млрд. долларов. И это только публичные трасты, а рынок частных real estate funds гораздо больше. По сути процентов 50-60 всей недвижимости принадлежит институционалам. Для наглядности посмотрите на фото Манхеттена. Практически все здания там куплены на деньги пенсионеров и взаимных фондов. Ну не все (есть еще частные владельцы), но большая часть. Расскажите этим инвесторам про низкие дивиденды.

добавлено через 29 минут
Вот пример портфолио TIAA-Cref (пенсионный фонд учителей, активы - 900 млрд).
67 percent in stocks
23 percent in bonds
6 percent in real estate
4 percent in cash.

В stocks входят и акции трастов. В real estate - именно прямое владение недвижимостью.

добавлено через 39 минут
Насчет банков и их прибылей от спекуляций (в т.ч.валютных). Ваши слова опровергают факты. Вот выкладка по банку-гиганту Wells Fargo:
Interest and Fees on Loans 36.58B
Interest Income on Fed. Repos -
Interest on Bank Deposits -
Other Interest or Dividend Income 12.7B

Как видим, инвест. подразделение дает примерно четверть выручки. Банки больше играют косвенно, финансируя хедж-фонды (как и любых других заемщиков). У региональных банков инвест. прибыль и того меньше.
Я понимаю, что в обществе существуют устоявшиеся догмы, но их легко бить фактами, потому что эта деза внедряется не шибко грамотными журналюгами и политиками для еще более темного народа.

Для стран СНГ это не много, у нас в банке депозиты выше ставки, но Вы посмотрите о каких странах идет речь -
Для тех стран это действительно довольно высокие проценты, так как даже кредиты дешевле выдают, под 1-3%, а что уж говорить о депозитах.
К примеру "народный банк" BankOfAmerica дает максимум 0,06% годовых (если платиновая карта) - bankofamerica.com/deposits/savings/savings-accounts/
Так что 5-8% годовых, это очень даже много.

Тем более, что всегда можно сравнить дивиденды REIT с дивидендами других компаний. В большинстве случаев речь о 2-2,5% годовых. Для страховой компании разница в пару процентов - огромная величина, т.к. она оперирует чужими деньгами иногда на десятки или сотни млрд. Но конечно, если сравнивать с депозитами Пупкино-банк из Усть-Урийска, то да - бедные американцы просто не в курсе, а то немедленно бы вложились )).

Да, у меня есть знакомый из Германии, обсуждали как-то с ним депозиты, так он был просто в недоумении от того, когда я ему сказал что банковский депозит под 10% годовых это очень мало

Тут есть одна вещь, которую многие не понимают у нас: основные инвесторы в США - институционалы (страховщики, пенсионные и взаимные фонды). Почти в любой компании - это 80-90% владельцев акций. Так вот институционалы не могут вкладывать куда попало, они могут инвестировать только в бумаги с нормальным инвестиционным рейтингом. Даже если пупкино-банк выпустит облигации под 50% годовых, то американский страховщик их купить не имеет право, т.к. с точки зрения надежности такие облигации просто мусор.

Это как недвижимость в Лондоне например, многие рассматривают эту страну для инвестиций в недвижимость, но это 4-5% в год и начальная сумма для таких инвестиций что-то в районе одного миллиона в местной валюты.

Да, такие проценты хороши для инвесторов-миллиардеров. Низкие риски и приличная прибыль для таких капиталов. А с нашими копейками много не заработаешь таким образом

Ну а что если инвестировать в разные секторы через форекс брокеров там минимальный вход от нескольких тысяч долларов с страховкой по капиталу высокой и ставками до 100% в месяц. На сколько это выгодный и безрисковый вариант?

Все сюда приплели
Через форекс брокеров можно торговать только на форексе (т.е. валютой) либо инвестировать в тех кто торгует валютой, минимальный вход там порой от $10
Про страховку тоже не понял, на форексе не знаю, на фондовой бирже слышал про страховку от падения цен на акции, но это вообще не выгодно, там огромная комиссия, которая всю потенциальную прибыль перекроет.
И про ставки до 100% в месяц - стабильные проценты, только в банках или облигациях. На фондовом или форексном рынке нет каких-то конкретных значений прибыли, и доходность впринципе не гарантируется, может быть как любая прибыль, так и убыток, вплоть до потери всех вложений.

Вот зайдите на Альпари и посмотрите там есть что-то вроде кейсов разных в разные секторы или в один. У них примерная определенная средняя доходность. Хотя может это был ожидаемый процент по акциям. У меня всё это вперемешку)

На Альпари даже профи очень редко могут заработать, это факт, можете посмотреть в разделе ПАММ-портфелей, сколько человек вели на форуме портфели по брокеру Альпари, на моей памяти все были либо в нуле либо в убытке. А новичку и подавно в Альпы лучше не соваться, разве что только для того чтобы набраться опыта.

По графикам отдельная история, в Альпари они очень интересным образом строятся. Если в портфеле счет получил большой убыток, его заменяют на другой, и график перестраивается уже по истории счетов, входящих в портфель на текущий момент. Полученный же убыток уже не будет отображаться, хотя по факту те у кого был куплен портфель убыток получили.
Отсюда и средняя доходность по портфелям, это отображается средняя доходность за прошлые периоды и не гарантируется в будущем. Причем средняя доходность берется по графику, а как мы уже узнали, график перестраиваются при изменении состава портфеля, то по факту даже прошлая доходность не соответствует действителньости.

UNTRUSTED, подскажите тогда альтернативу в этой области, вы похоже больше меня в этом разбираетесь, я только вижу то что обещают, но не понимаю может ли это так образоваться. А если я напрямую буду покупать эти акции?

Ну если из этой области, то инвестиции в форекс или фонду - при грамотном подходе впринципе являются довольно прибыльными, хоть и рисковыми. Главное нужно выбрать подходящего брокера, а так же как и в любой сфере несомненно нужен опыт.
[quote="nagornaya;11808373"А если я напрямую буду покупать эти акции?[/quote]
Сама идея неплохая, но тут нужно учитывать какие цели Вы будете преследовать, и какой стратегии придерживаться покупая акции, какой суммой оперировать.
Отсюда решить, торговать акциями или торговать валютой на форексе.

Ну и если торговать акциями, в таком случае уже нужно выбрать не форекс-брокера, где торгуются не акции а CFD. Выбрать нужно полноценного брокера, который предоставляет доступ к фондовым биржам, там кстати тоже вход небольшой, на ММВБ с любой суммы можно начать для ознакомления, хоть со 100 рублей

Вы возможно правы. Но факты, как вы говорите только одни. В конечном итоге все, кто вкладывается в хедж-фонды, пенсионные фонды - в основном теряют на дистанции. Зарабатывать можно, когда рынок в тренда. Когда основная волна прошла - любые инвестиции в данные хедж-фонды, пенсионные фонды и т.д. и т.п. будут убыточными.

Для всего в мире нужны условия, а эти условия уже прошли. Вот пройдет кризис, сметет весь валютный рынок, рынок акций и рынок недвижимости. Пройдет жесткая депрессия. Вот тогда... уже можно будет начинать зарабатывать подобными "инвестициями".

Это неспешный вид инвестиций. Не столько зарабатывание, сколько сохранение капитала. Например, вы работает менеджером, часть средств откладываете на пенсию в фонд офисной недвижимости Нью-Йорка. Рынок стабильный, договора на аренду на 20 лет. Спады бывают, но это же Нью-Йорк - столица мира, там всегда есть спрос, а спады временные. Как-то так. Хотите именно большой доход - угадайте с хедж-фондом (что трудно) или стройте свой бизнес с нуля.

вы правы на счет рисков, но сам механизм, на мой взгляд, интересный. Скажем в арабских эмиратах, недвижимость растет в цене на 14-16% в год, рисков, относительно мало, если брать ипотечную компанию с проверенной многолетней историей, то в случае продажи недвижимости валютные доходы составят 12-14%. По-моему прекрасно для пассивных инвестиций.