Инвестиции в коммерческую недвижимость

На данном форуме очень активно обсуждаются инвестиции в недвижимость, но в основном речь идет о жилье. У таких инвестиций очень долгий срок окупаемости (как правило, 15-20 лет). Мы сейчас не будем брать во внимание инфляцию, чтобы не усложнять расчеты, предположим, что стоимость недвижимости и ее аренды коррелирует с инфляцией.

Я недавно начал интересоваться инвестициями в недвижимость, и заметил, что гораздо интереснее в плане инвестирования коммерческая недвижимость: допустим, в Москве и МО срок окупаемости комм. недвижимости 7-10 лет, практически в 2 раза меньше, чем жилой недвижимости.

Вот несколько примеров (не рекамы ради, а информации для):
https://www.avito.ru/moskva/kommerch...14_m_745809665

как видим, при цене помещения 4,19млн оно сдается в аренду за 45т.р., то есть срок окупаемости чуть меньше 8 лет.

https://www.avito.ru/moskva/kommerch...16_m_776943427

здесь цена помещения 3.69 млн, сдается за 39 т.р., то есть картина почти такая же- окупаемость чуть меньше 8 лет.


или пример из Краснодара:

https://www.avito.ru/krasnodar/komme...14_m_709954459

цена помещения 620т.р., арендатор платит 10т.р. (подозреваю, что ком. услуги отдельно, как это обычно бывает). Срок окупаемости чуть больше 5 лет.

или другой пример:

https://www.avito.ru/krasnodar/komme...ofis_105452013

цена 1,35млн, арендаторы платят 18т.р. - окупаемость чуть больше 6 лет.



При всей своей привлекательности, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют, конечно, и недостатки

Попробуем выделить плюсы и минусы.
Плюсы:
1) короткий срок окупаемости по сравнению с жилой недвижимостью
2) арендаторы, как правило, заселяются надолго (нет необходимости периодически искать новых), Ну тут конечно зависит от успешности их бизнеса
3) можно найти вариант с приемлемой ценой (для своего города), в 1.5-2 раза дешевле средней однокомнатной квартиры



Минусы:
1) с недавнего времени, повышающийся налог на комм. недвижимость, после 2017 года он будет составлять 2% от рыночной (оценочной) стоимости, то есть при доходности в 12,5% (без учета инфляции, опять же) в год, придется заплатить примерно 1/6 этой суммы в виде налога. Однако, налог на жилую недвижимость тоже будет близок к этому- 1,5%, так что здесь сравнение не сильно в пользу квартир.

2) практически необходимость заключать официальный договор аренды, а значит платить 13% налога с ренты. Но и при сдаче жилой лучше делать все по договору, чтобы не было потом неприятных ситуаций с арендаторами.

3) возможное влияние экономического спада, как следствие, фирма, арендующая комм. недвижимость, может закрыться, и, если ваш объект находится в непроходном месте, или имеет маленькую площадь, нового арендатора вы можете искать достаточно долго.


С учетом налогов окупаемость вырастет на 1-1.5 года, но это всё равно небольшая добавка, по сравнению с жилой недвижимостью.

В идеале, как я считаю, нужно иметь несколько небольших помещений на некотором удалении друг от друга, в которых в перспективе возможно открытие небольшой сети мини-магазинов/ателье/ремонтных мастерских. В любом случае, лучше иметь несколько помещений и арендаторов, чтобы денежный поток не прекращался при освобождении одного из помещений.

Интересен опыт форумчан по данному направлению

к сожалению и договор иногда не панацея (о проблемных арендаторах).
и по поводу 3го пункта сейчас очень актуально. много помещений стоит с вывеской "продам или аренда". по соседству строилось здание, как оказалось автомойка. так вот после стройки появилась вывеска продам. через пару месяцев уже "продам или аренда". но интереса нет... а деньги вложены...

Именно сейча когда спад в экономике, жилая и недорогая недвжимость уходит лучше, но когда экономика востановится, то спрос на коммерческую думаю опять обгонит.

Вот именно поэтому нужно тщательно выбирать объект недвижимости, в который планируете вложиться. Ведь если приобрести помещение где-нибудь в офисном здании, таком как бизнес центр Покровка , то рядом явно никогда не появится автомойка. Опять же сдать такой офис можно будет подороже, да и желающие на него всегда найдутся.

Зачем 13%? Регистрация ИП и платить 6% всего.

Под какой процент можно взять в кредит недвижимость?

Так проще тогда Общество с ограниченной ответственностью зарегистрировать. Там так же есть упрощенная система налогообложения 6% с дохода. Только не отвечаешь по обязательствам личным имуществом и не надо платить фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС.

Только у Вас должна быть уверенность, что она обгонит именно для вашего обьекта недвижимости и именно в этом месте, а то требования слегка меняются со временем.

Не проще. Из ООО ещё как-то деньги надо вывести, а значит либо заплатить еще 13% НДФЛ, или использовать черные и серые схемы, что тоже денег стоит, а иногда и не только денег, но и нервов.

Кроме того, за что Вы собрались отвечать при сдаче в аренду? Какие такие риски, которые страх вызывают? А практику судов сейчас изучали, что ответственность перекладывается на дирека и учредителей?

Никакой проблемы не вижу вывести деньги из ООО без НДФЛ 13%. Все уже за вас давно придумано.

В предпринимательской деятельности всегда есть риски. Это даже законодательно закреплено. Прочтите хотя бы ст. 2 ГК РФ.
Знаком с этой практикой. И там нет поголовного переложения ответственности. Кроме того, процедуры привлечения к ответственности у ИП и "дирека и учредителей" совершенно разные.

По поводу того, что заселяются туда всерьез и на долго не соглашусь. Фирмы сейчас все чаще терпят крах и закрываются одна за другой. Поэтому есть риск что пару лет такое здание будет пустовать.