Не для кого не секрет, что ипотека дело хлопотное и затратное. Особенно в условиях кризиса и падения экономики. Но вместе с недостатками у ипотеки есть ряд преимуществ, которые открывают интересные возможности для инвесторов в недвижимость. Давайте это обсудим.
Нарушим правило начинать с хороших новостей и начнем с недостатков ипотеки:

1. Необходимость делать ежемесячные платежи. Останавливать выплаты нельзя. В случае валютной ипотеки платежи могут существенно вырасти, это усиливает риски многократно.

2. В случае любой просрочки по выплате, заемщик портит себе кредитную историю, что может повлиять на стоимость следующих заимствований.

3. Высокая стоимость заемных средств. Особенно сейчас, в условиях кризиса, когда ставки превышают 15%/год.

4. Наличие первоначального взноса, который сейчас существенно вырос до 30% от стоимости недвижимости.

5. Необходимость доказывать банку стабильность доходов, которые необходимы для погашения ипотечного кредита. Банки существенно ужесточили это требование на фоне роста просроченной задолженности заемщиков.

Как минимизировать эти недостатки и превратить их в возможности? Давайте перейдем к преимуществам ипотеки:
1. Купленная квартира с момента покупки становиться собственностью заемщика. Это важно и это преимущество. Чуть позже мы поймем почему.

2. Если у вас рублевая ипотека, то величина выплат в рублях увеличиваться не будет. При дифференцированных платежах будут даже уменьшаться.

3. Ставка по ипотеке фиксируется в момент заключения договора и банк не вправе ее изменить.

4. Ранее заключенный договор ипотечного кредитования можно реструктуризировать в том случае если ситуация на финансовом рынке улучшилась. Многие банки в борьбе за клиентов предлагают программы реструктуризации ипотеки. Если ипотека в валюте, то при любом удобном случае имеет смысл реструктуризировать ее в рублевую.

5. Как правило, банк не ограничивает заемщика в сдаче ипотечной квартиры в найм. Достаточно ее просто застраховать.

Оговоримся сразу, что мы рассматриваем покупку квартиры исключительно с инвестиционными целями. Покупка квартиры для собственного проживания к этой категории не относится.
Заставить ипотеку, даже такую невыгодную как в России, работать на Вас достаточно просто. Для этого необходимо минимизировать недостатки и максимизировать преимущества.

Рассмотрим несколько правил и советов:
1. Первый совет очень банален. Не покупайте квартиру в новостройке на ранних стадиях строительства на ипотечные средства! Никогда! В условиях кризиса ставки по кредитам растут не только для частных заемщиков, но и для застройщиков. В таких условиях возможен риск затягивания или даже остановки строительства на много месяцев. Как вы понимаете, отклонение строительства по срокам приведет к потере всей инвестиционной привлекательности. Необходимость выплачивать проценты за незапланированный промежуток времени может уничтожить доход от разницы стоимости квартиры в начале строительства и при сдаче дома.

2. Совет второй. По причинам указанным выше оптимально подобрать для покупки квартиру на вторичном рынке. В доме, который введен в эксплуатацию больше чем 3 – 5 лет назад, как правило, все квартиры уже отремонтированы и там живут люди. Следовательно, минимален риск отключений воды, электроэнергии, затопления, пожара, протечек, повышенного шума, пыли и грязи. Это достаточно важно особенно для следующего пункта.

3. Самое оптимальное решение купить квартиру отделанной под ключ с установленной встраиваемой бытовой техникой. Это позволит сразу после получения ключей от предыдущего владельца сдать ее в найм. Полученный доход направить на погашение ипотечных платежей.

4. Покупайте квартиру в районе перспективном для сдачи в найм. Оптимально если квартира будет находится в шаговой доступности от метро (не более 15 мин. пешком), рядом с престижными офисными, деловыми центрами, учебными заведениями и т.п.

5. В процессе сдачи квартиры в найм никогда не подписывайте договор найма больше чем на 11 месяцев. Это позволит вам избежать регистрации обременения, избавит от необходимости предупреждать нанимателя о возможном прекращении договора найма жилья или изменения ставки найма. Оплачивайте коммунальные платежи самостоятельно, но полагайтесь на нанимателя.

6. Внимательно следите за изменением ставок найма жилья в районе расположения инвестиционной квартиры. Не верьте аналитическим статьям и мнениям экспертов. Тем более не покупайте разного рода базы данных. Самое лучшее выступить в роли нанимателя и попытаться снять квартиру в вашем районе. Это затратный по времени путь, но он даст самую достоверную и объективную информацию о ценах и качестве жилья сдаваемого в найм в вашем районе.
7. Регулярно пересматривайте ставки найма в сторону повышения, как только поймете, что стоимость найма жилья в вашем районе начинает расти.

8. Внимательно отслеживайте предложения банков по ипотечному кредитованию. В случае улучшения экономической ситуации ставки по ипотеке могут существенно снижаться, а банки, конкурируя за качественного заемщика, предлагают реструктуризировать ранее взятые ипотечные кредиты.

9. При заключении ипотечного договора следите за тем, чтобы договор не позволял банку изменять ставку по ипотечному кредиту в сторону увеличения, а также за тем, чтобы договор предусматривал возможность досрочного погашения ипотеки. Это очень важно!

А теперь, когда мы сформулировали основные рекомендации, давайте поговорим о том, какие у нас есть возможности зарабатывать на ипотеке. Все мы знаем, что в условиях кризиса инфляция ускоряется.
Это не относится к западным странам с развитыми экономиками, в которых ставка рефинансирования близка к нулю, а рынки товаров и услуг близки к насыщению. Там сейчас кризис проявляется в дефляционных процессах, приводящих к снижению стоимостей товаров и услуг, а также недвижимости.


Если у нас есть инфляция, то стоимость купленной жилой недвижимости с привлечением ипотечного кредита с течением времени увеличивается. Локальные снижения стоимости недвижимости, измеряемые несколькими месяцами, пусть вас не пугают. В долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает! Тем же процессам подвержена и стоимость найма жилья. Это наши козыри. Ведь стоимость заемных денег с течением времени не увеличивается. А величина дифференцированного ипотечного платежа будет только сокращаться.
Таким образом, если величина предоплаты по ипотеке достаточно большая, то ежемесячные выплаты по ипотеке, уже начиная с первых месяцев, покрываться доходом от сдачи квартиры в найм. Этот эффект особенно заметен при использовании дифференцированных платежей. Ипотечный калькулятор, которых существует множество, позволит вам подобрать оптимальную величину заемных средств с учетом стоимости найма в выбранном районе, стоимости квартиры и наличия начального капитала для первого взноса по ипотеке.

В идеальном варианте, когда доход от найма жилья полностью покрывает ипотечный платеж, вы приобретаете квартиру в собственность, сделав только первый взнос по ипотеке из собственных средств. Остальные платежи делают за вас ваши наниматели.

Не стоит забывать, что к моменту полного расчета по ипотеке квартира будет стоить значительно дороже.
Вывод чем выше инфляция, тем выше будет подниматься цена на недвижимость, и тем выше будут ставки найма жилья. Нужно отметить, что обычно это происходит с некоторой задержкой относительно остальных товаров и услуг. Таким образом, чем выше инфляция, тем быстрее можно погасить ипотеку и больше заработать. Недвижимость прекрасный защитный актив!