Юристы переключились со страховщиков на застройщиков

Во всем мире строители не выдерживают сроков — сюжет не раз обыгрывался в комедиях, отечественных и зарубежных. Но сегодня в России юристы начали активно делать на этом бизнес, аналогичный тому, что давно существует на рынке ОСАГО,— застройщикам может стать не до смеха.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

В начале 2017 года менеджер строительной компании Наталья П. получила ключи от новой квартиры в ЖК "Преображенский" города Лыткарино. Трешка обошлась Наталье сравнительно недорого — 5,5 млн руб., ипотечный кредит и два года жизни в стесненных условиях у родственников. К тому же, чтобы купить новое жилье, Наталье не только пришлось продать в том же Лыткарино свою старую квартиру, но и экономить на всем. А строители не уложились в сроки.

Однако в начале апреля адвокат принесла Наталье хорошую весть: суд, в который от ее имени был подан иск к застройщику о возмещении неустойки за задержку сдачи квартиры, удовлетворил требования полностью.

Адвокату счастливой обладательницы трешки в Лыткарино удалось добиться в суде компенсации в 500 тыс. руб. за нарушение ее прав по закону "О защите прав потребителей" (ОЗПП) и причинение ей морального ущерба.

"Честно говоря, мы даже не ожидали, что присудят так много",— признается Наталья. И скорее всего, радоваться рано: сумма наверняка сократится, потому что в 99,9% случаев представитель застройщика в подобных процессах заявляет требование по уменьшению иска. Такая возможность предусмотрена ст. 333 ГК РФ, и застройщики ею активно пользуются. Насколько может быть снижена сумма, зависит от конкретного судьи: часто выплата "худеет" в два-три раза. Но Наталья все равно будет рада, поскольку эти деньги — чистая прибыль: о возможности взыскать неустойку с застройщика она до последнего времени даже не подозревала.

О таком способе вернуть часть денег Наталья узнала благодаря сарафанному радио. "В ЖК, где мы купили квартиру, несколько корпусов, и сначала сильно задержали сдачу первого. Один из пострадавших оказался юристом. Он первым подал к застройщику иск и выиграл дело. Взыскал приличную сумму. Потом на форуме народ начал это обсуждать",— вспоминает она. Въехав в дом, Наталья быстро выяснила, что одна из соседок — тоже юрист. Она-то и предложила взыскать с застройщика неустойку.

Судебные доходы

"В судах рассматриваются сотни таких исков",— говорит адвокат Натальи. По оценкам застройщиков, подобные судебные процессы сегодня приобретают промышленные масштабы. Особенно если учесть, что в 2016 году объем инвестиций граждан в долевое строительство только в Москве составил 700 млрд руб. "Из-за кризиса стало много задержек. И соответственно, больше судебных исков. Это факт",— говорит руководитель компании "Ваш надежный юрист" Алексей Силкин.

Как подсчитали в компании "Метриум Групп",

46% новостроек Москвы, ввод которых был запланирован на 2016 год, не были сданы дольщикам вовремя.

"69,1% проектов, по заявлению девелоперов, должны быть введены в эксплуатацию в первом полугодии 2017-го, еще 14,2% — во втором. Где-то сроки строительства увеличены более чем на год — ввод перенесен на 2018-й. Однако есть и ЖК, сроки ввода в эксплуатацию которых, к сожалению, даже назвать сложно. Речь идет об обанкротившейся компании RED Development",— говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Таким образом, в целом на рынке складывается такая картина, что юристам впору выстраиваться в очередь к дольщикам. Новую нишу уже распробовали. "У нас не только сайт, но и свой канал на YouTube, где мы подробно рассказываем о том, как взыскать неустойку с застройщика",— рассказывает Алексей Силкин. На сайте его компании размещены ролики с пошаговыми инструкциями о том, как составить претензию, в какой суд лучше идти и как узнать платежеспособность застройщика, чтобы оценить, имеет ли смысл вообще судиться.
Проявить железную долю
Правительство всерьез взялось за долевое строительство. Рабочей группе при Минстрое предстоит решить, нужна ли рынку серьезная реформа или пока достаточно полумер.

Взыскать неустойку в размере одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки позволяет 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Если же участником долевого строительства является гражданин, а не юрлицо или индивидуальный предприниматель, то размер суммы, которую можно истребовать, рассчитывается в двукратном размере.

"Человек, решивший взыскать неустойку, предварительно направляет претензию застройщику. Этого можно не делать, но тогда сумма взыскания будет меньше. Потому что, если покупатель направляет претензию, это позволяет впоследствии в судебном порядке взыскать с застройщика по закону "О защите прав потребителей" еще 50% штрафа от суммы неустойки, если застройщик оставляет претензию без внимания",— рассказывает адвокат Натальи.

Через месяц можно идти в суд и подавать иск на предмет взыскания неустойки, штрафа за ее неудовлетворение и компенсации морального ущерба. По словам юристов, последний пункт важен, потому что компенсация морального вреда по ОЗПП дает возможность истцам освободиться от уплаты госпошлины. А госпошлина прямо пропорционально зависит от суммы иска и может доходить до нескольких десятков тысяч рублей. "Максимальная сумма, которую мы взыскивали,— 1 млн руб., но в итоге судья присудил около 600 тыс. руб.",— говорит адвокат Натальи.

Grace period для застройщика

И это только начало пути. Если верить статистике, которая приводится на сайте "Ваш надежный юрист", даже в выигрышных делах в 70% случаев получить деньги с застройщика не удается.

По словам юристов, сейчас повсеместно используются десятки различных схем, затрудняющих взыскание средств,— начиная от договора соинвестирования и заканчивая предварительным договором купли-продажи. Кроме того, учредители застройщика могут быть элементарно зарегистрированы в офшорах.
Обрадованные дольщики
На рынке недвижимости происходит тихая революция: с декабря в стране может начать работу государственный компенсационный фонд жилищного строительства. Если он будет устроен по принципу Агентства по страхованию вкладов, то о большем дольщики и мечтать не могут.

По наблюдениям риэлторов, стратегии дольщиков, не получивших ключей в срок, очень часто зависят от того, в какой стадии готовности находится их дом. "Как показывает практика, если строительство задерживается не более чем на один-два квартала, покупатели предпочитают подписать дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и передачи квартиры, подождав лишние три-шесть месяцев, чем судиться с девелопером",— говорит Мария Литинецкая. Но если становится ясно, что застройщик вряд ли завершит дом в ближайшие полгода, клиенты предпочитают не подписывать соглашение о переносе срока сдачи.

Мало кто сразу идет разрывать ДДУ (хотя такая возможность появляется уже через два месяца после срыва даты передачи ключей). "Причина в том, что в случае расторжения договора клиент получит сумму, указанную в договоре, в то время как рыночная цена объекта оказывается выше. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой",— рассказывает она.

А есть клиенты, которые в принципе не готовы подавать в суд. Некоторые не судятся с девелоперами, не желая тратить средства на судебные издержки.

Многие не уверены, что даже по решению суда получат деньги. Да и в принципе юридическая грамотность населения в России, к сожалению, оставляет желать лучшего.

Именно гражданская пассивность приводит к тому, что по факту застройщики платят намного меньшие штрафы, чем могли бы, уверена Мария Литинецкая.

Однако, по ее мнению, несмотря на все это, стоит ждать увеличения количества исков от покупателей к застройщикам, переносящим сроки сдачи даже на один-два квартала. И способствовать этому будет активное развитие бизнеса по взысканию неустоек с застройщика. На рынке одна за другой появляются компании, основным родом деятельности которых является как раз требование компенсации от девелоперов за срыв сроков передачи ключей и за взыскание неустоек за какие-то строительные недоделки. "Учитывая, что почти половина застройщиков, как было отмечено выше, не сдали проекты вовремя, у компаний, оказывающих подобные услуги, есть широкое поле для деятельности",— резюмирует Литинецкая.

Квартиры вместо машин

"Юристов очень много стало. Из транспортного бизнеса приходят те, кто со страховыми компаниями судился. Стали в нашу тематику вклиниваться",— сетует Алексей Силкин. Речь идет об автоюристах, которые построили очень успешный бизнес на взыскании денег с автостраховщиков. По оценкам страховых компаний, в результате деятельности недобросовестных автоюристов рынок ОСАГО только в 2015 году получил убыток в 18 млрд руб. При этом страховщики не отрицали, что своими руками и создали бизнес автоюристам, многие из которых, кстати, выходцы из юрдепартаментов страховых компаний.

Теперь юристы взялись за застройщиков. И можно предположить, что если их атака окажется успешной, то девелоперы скоро поднимут крик о мошеннических схемах "квартироюристов". В случае с ОСАГО это привело к заметному росту выплат клиентам со стороны страховщиков на добровольной основе, без всяких судов. В случае с недвижимостью — может заставить застройщиков указывать более реальные сроки и аккуратнее их соблюдать.

Если верить застройщикам, на их рынке уже присутствует такое явление, как "потребительский терроризм". "Существует много методов терроризировать застройщика: необоснованные отказы в приемке квартир, изматывание в судах лицами, не вошедшими в перечень пострадавших дольщиков, в том числе попытки юридического шантажа реализации всего проекта. Даже после принятия многочисленных поправок в законодательство, уточняющих правовые механизмы достраивания проблемных объектов, все еще остается много правовых лазеек для многочисленных дельцов, которые позволяют терроризировать и добросовестных застройщиков",— рассказал заместитель гендиректора по развитию АО "Холдинговая компания ГВСУ "Центр"" Владимир Савчук.

Впрочем, у юристов, защищающих права дольщиков в судах, совсем другое мнение. "Есть ли истории потребительского терроризма? Такое бывает. Но, поверьте, со стороны застройщиков терроризма гораздо больше, чем со стороны потребителей",— уверяет Алексей Силкин.

Источник